Stelt u zich voor: u ontvangt een voorschot van ruim € 648.000 op uw schadeloosstelling, en de rechtbank bepaalt later dat u € 40.546 krijgt en ruim € 608.000 moet terugbetalen. Dat overkwam de eigenaar van een perceel nabij Eindhoven Airport. Op 17 juli 2026 vernietigde de Hoge Raad dat vonnis (ECLI:NL:HR:2026:1303). Het arrest over planschade en onteigening is belangrijk voor iedereen van wie de grond door een nieuw bestemmingsplan in waarde is gedaald voordat de onteigening plaatsvond.

Wat speelde er?

De gemeente Eindhoven onteigende ruim 1,4 hectare voor een nieuwe verbindingsweg. Onder het vorige bestemmingsplan had een deel van de grond de bestemming Bedrijf en een groter deel de bestemming Natuur. Het nieuwe bestemmingsplan, vastgesteld in 2017, gaf het grootste deel de bestemming Verkeer.

De deskundigen werkten drie scenario’s uit:

• geen eliminatie en geen planschade: € 40.546;
• geen eliminatie, wel planschade: € 727.063;
• wel eliminatie van het nieuwe bestemmingsplan: € 1.052.413.

De rechtbank Oost-Brabant koos voor het eerste scenario (ECLI:NL:RBOBR:2025:2292). Zij vond dat er ten tijde van het bestemmingsplan nog geen voldoende concreet plan voor het werk was, onder meer omdat nog verschillende tracévarianten werden onderzocht. Planschade kreeg de eigenaar evenmin. Hij zou het risico passief hebben aanvaard, omdat hij na de publicatie van een bestuursovereenkomst in 2015 geen geldige poging had gedaan om zijn bouwmogelijkheden te benutten.

Eerste les: het gaat om het plan ter plaatse van het onteigende

Een bestemmingsplan wordt bij de waardering weggedacht als de bestemming door niets anders is bepaald dan een al bestaand concreet plan voor het werk. Deze uitzondering moet terughoudend worden toegepast en plannen met een algemeen karakter vallen er niet onder.

De rechtbank had echter overwogen dat “ook het hele werk” uitgewerkt moet zijn. Dat is volgens de Hoge Raad, als de rechtbank dat zo bedoelde, onjuist. Bepalend is het plan ter plaatse van het onteigende. Onderzoek naar varianten elders staat dus niet in de weg aan een concreet plan, tenzij een keuze elders ook gevolgen kan hebben voor het tracé op het onteigende.

De rechtbank had daarnaast moeten ingaan op de stelling van de eigenaar dat het tracé over zijn perceel na de keuze voor een bepaalde variant niet meer was gewijzigd. Ook had zij aandacht moeten besteden aan een raadsvoorstel uit 2015 voor een voorkeursrecht. Daarin stond volgens de eigenaar dat het zeker was dat het perceel zou worden doorkruist. Een tekening bij een brief van de gemeente uit 2016 zou het tracé al precies laten zien.

Tweede les: bij planschade en onteigening is riskant stilzitten niet vanzelfsprekend

Blijft een bestemmingsplan overeind, dan kan planschade alsnog deel uitmaken van de schadeloosstelling bij onteigening. Daarbij gelden in beginsel dezelfde beperkende criteria als in het gewone planschaderecht, zoals het risico dat een eigenaar aanvaardt door zijn mogelijkheden niet te benutten. Maar de bijzondere context van de onteigening kan tot een uitzondering nopen.

De rechtbank had volgens de Hoge Raad moeten beoordelen of van de eigenaar kon worden verlangd dat hij, terwijl de gemeente met hem in gesprek was over de verwerving, het vooruitzicht van onteigening negeerde. Moest hij echt een vergunning aanvragen voor een bouwwerk dat niet samengaat met de weg, met geen ander doel dan zijn aanspraak op planschade te behouden? Dat een eerdere aanvraag door een fout in de tekening niets had opgeleverd, was daarvoor geen toereikende motivering.

Het vonnis is vernietigd en de zaak is verwezen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. De Hoge Raad ging dus niet zo ver dat hij zelf bepaalde welk scenario geldt. Hij week wel af van de conclusie van de advocaat-generaal, die tot verwerping van het cassatieberoep strekte.

Wat betekent dit voor u als eigenaar?

• Bewaar alle stukken waaruit blijkt wanneer duidelijk werd dat het tracé over uw perceel zou lopen: brieven, kaarten, raadsvoorstellen, besluiten over een voorkeursrecht en verslagen van gesprekken.
• Wordt u benaderd voor de verkoop van grond? Noteer de datum en de inhoud van dat eerste contact. Die informatie kan in de onteigening later zowel bij de eliminatie als bij planschade van belang zijn.
• Controleer of een voorschot of voorlopige schadeloosstelling reëel is. Te veel ontvangen moet u mogelijk terugbetalen. Reserveer daar zo nodig voor en overleg met uw adviseur voordat u het geld besteedt.
• Let op bij het indienen van bouwplannen. Een aanvraag die net niet past binnen het bestemmingsplan, telt niet als concrete poging tot benutting.

Wat betekent dit voor rentmeesters?

Voor taxateurs bevestigt het arrest het belang van scenario’s. De verschillen zijn hier zo groot dat een rapport met maar één uitkomst snel onvolledig is. Werk de planologische tijdlijn op perceelsniveau uit. Begroot daarnaast de planschade met een vergelijking tussen de maximale mogelijkheden onder beide regimes. Besteed ook aandacht aan het effect van de hypothetische bestemming uit het VDL-arrest. Samen vormen deze twee arresten de belangrijkste recente lijn over de eliminatieregel.

Het arrest ziet formeel op het oude recht, maar de eliminatieregel is overgenomen in artikel 15.23 van de Omgevingswet. Ook onder het nieuwe recht is een bestemmingsplan of omgevingsplan vaak de grondslag voor de onteigening. Bij een voorkeursrecht speelt hetzelfde vraagstuk. In Eindhoven was ook een voorkeursrecht gevestigd, en juist het besluit daarover kan bewijs opleveren dat een plan al concreet was. Het kan ook gaan spelen bij de voorkeursrechten rond het Nationaal Programma Ruimte voor Defensie.

Oog voor de kosten

Ook de kosten kwamen in het vonnis van de rechtbank aan bod: die van de taxateur werden sterk gematigd. Vergeet dus niet om uw kosten goed te onderbouwen en aandacht te besteden aan de dubbele redelijkheidstoets. Zie daarvoor ons artikel over de vergoeding van advocaatkosten.

Conclusie

Een bestemmingsplan is niet het laatste woord over de waarde van uw grond. De Hoge Raad maakt duidelijk dat de rechter moet kijken naar het plan ter plaatse en naar de werkelijke positie van een eigenaar die in gesprek is met de overheid. Voor eigenaren kan dat een verschil van honderdduizenden euro’s betekenen.

Wilt u eens kosteloos praten over uw onteigeningsprocedure? Bel of mail ons gerust.