De schadeloosstelling bij onteigening moet volledig zijn. Dat klinkt eenvoudig, maar hoe waardeer je grond als het project waarvoor wordt onteigend de planologische ontwikkeling al jaren heeft beïnvloed? In zijn arrest van 17 oktober 2025 gaf de Hoge Raad belangrijke duidelijkheid over de eliminatieregel bij onteigening (ECLI:NL:HR:2025:1567). Het arrest is goed nieuws voor eigenaren en heeft directe gevolgen voor taxaties.

De zaak VDL

Voor de verbreding van de A2 onteigende de Staat percelen naast de autofabriek van VDL in Born. Het ging vooral om parkeervoorzieningen voor het personeel. De percelen waar het in cassatie vooral om ging, hadden een agrarische bestemming. Op een deel ervan lag een parkeerterrein met een tijdelijke vergunning.

Tegelijk met de plannen voor de A2 kwam een provinciaal inpassingsplan tot stand voor de uitbreiding van de fabriek. VDL stelde dat de percelen, als het tracé er niet was geweest, ook in dat plan zouden zijn opgenomen en een permanente parkeerbestemming zouden hebben gekregen.

De door de rechtbank benoemde deskundigen begrootten de schadeloosstelling op ruim € 2,1 miljoen. De rechtbank Limburg kwam uit op € 807.898. Zij waardeerde een deel van de grond op € 12 per vierkante meter, tweemaal de agrarische waarde, terwijl de deskundigen uitkwamen op € 90 tot € 140 per vierkante meter.

Eerste les: de eliminatieregel bij onteigening is meer dan een aftreksom

Op grond van de eliminatieregel bij onteigening blijven voor- en nadelen van het werk waarvoor wordt onteigend en van de plannen voor dat werk buiten beschouwing. Deze regel stond in artikel 40c van de oude Onteigeningswet en staat nu in artikel 15.23 van de Omgevingswet. Maar wat blijft er over als je het werk wegdenkt? De oude bestemming, of datgene wat er zonder het werk zou zijn ontstaan?

De Hoge Raad kiest voor het tweede. Als aannemelijk is dat het onteigende op de peildatum een andere bestemming zou hebben gehad als het werk en de plannen daarvoor er niet waren geweest, dan wordt in beginsel van die andere bestemming uitgegaan. De redenering is dat de schadeloosstelling de eigenaar moet brengen in een financiële situatie die gelijkwaardig is aan die zonder onteigening. De rechtbank had de stelling van VDL dus moeten beoordelen.

Dit is iets anders dan verwachtingswaarde. Bij verwachtingswaarde gaat het om de vraag wat een koper meer zou betalen vanwege de kans op een gunstiger bestemming. In het scenario van de Hoge Raad wordt de waarde bepaald alsof die andere bestemming op de peildatum al gold. Dat kan een groot verschil maken.

Tweede les: schadebeperking hoeft niet vooraf te zijn afgestemd

Ook op een tweede punt kreeg VDL gelijk. Met het oog op het verlies van parkeerplaatsen had VDL besloten een al geplande parkeergarage uit te breiden. De rechtbank vond dat een vrijwillige keuze, gemaakt zonder verzoek of toestemming van de Staat, zodat de kosten voor rekening van VDL bleven.

Volgens de Hoge Raad kan dat niet de doorslag geven. De omstandigheid dat een eigenaar vrijwillig en op eigen initiatief schadebeperkende maatregelen neemt vóór de onteigening, is onvoldoende om de kosten bij de eigenaar te laten. De onteigening kan haar schaduw vooruitwerpen. De Hoge Raad sluit hiermee aan op zijn arrest van 16 mei 2025 over dezelfde wegverbreding (ECLI:NL:HR:2025:757).

De zaak is verwezen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. De uiteindelijke uitkomst staat dus nog niet vast.

Wat betekent dit voor u als eigenaar?

• Kijk verder dan de huidige bestemming. Had u plannen, of liepen er procedures die zonder het project tot een andere bestemming hadden geleid? Bewaar dan de stukken: voorontwerpen, vergunningaanvragen, correspondentie met de gemeente.
• Vraagt u zich af of u voorafgaand aan de onteigening al maatregelen moet treffen, bijvoorbeeld voor uw bedrijfsvoering? Dat kan verstandig zijn, en het hoeft niet meer te betekenen dat u de kosten zelf draagt. Leg wel goed vast waarom u de maatregel neemt. Maak ook duidelijk dat die verband houdt met de komende onteigening.
• Laat een lage bieding niet zomaar passeren. De verschillen tussen de scenario’s kunnen groot zijn, zoals ook blijkt uit het arrest over Eindhoven.

Wat betekent dit voor rentmeesters?

Voor taxateurs en rentmeesters verandert de vraagstelling. Naast “welke bestemming gold er?” en “welke verwachting bestond er?” komt de vraag: “welke bestemming zou er op de peildatum hebben gegolden als we het werk wegdenken?”. Daarvoor is onderzoek nodig naar de planologische geschiedenis en naar gelijktijdige ontwikkelingen in de omgeving. De advocaat-generaal noemde dit scenariodenken. Hij merkte op dat de uitkomst in veel gevallen niet zal verschillen, omdat planologische besluitvorming doorgaans geen hoog tempo heeft. Maar bij gelijktijdige projecten, zoals hier, kan dat wel.

Rapporten kunnen dus beter meerdere scenario’s uitwerken, net zoals de deskundigen deden in de zaak Eindhoven. Let ook op de grens: planologische stukken die voortbouwen op een concreet plan voor het werk, leveren geen verwachtingswaarde op (ECLI:NL:HR:2023:777). Het arrest gaat formeel over het oude recht, maar de Hoge Raad verwijst naast artikel 40 van de Onteigeningswet ook naar artikel 15.18 van de Omgevingswet. De les zal dus naar verwachting ook onder het nieuwe recht gelden.

Samenhang met de marktontwikkeling

Goede waardering wordt ook belangrijker doordat de agrarische grondprijzen sterk stijgen. Vergelijkbare vragen spelen bij de prijsvaststelling bij een voorkeursrecht, waar de eliminatieregel uit de onteigening eveneens wordt toegepast.

Conclusie

Volledige schadeloosstelling betekent dat u financieel niet slechter af mag zijn dan zonder onteigening. Dat kan verder gaan dan de bestemming die op papier gold. Een goede voorbereiding, en het vroeg inschakelen van een specialist en een rentmeester, kunnen veel verschil maken. Over de vergoeding van die kosten leest u meer in ons artikel over advocaatkosten in de onteigening.

Wilt u eens kosteloos praten over uw onteigeningsprocedure? Bel of mail ons gerust.