Wil een eigenaar verkopen terwijl op zijn grond een voorkeursrecht rust, dan moet hij de grond eerst aan de overheid aanbieden. Maar wat als partijen het niet eens worden over de prijs bij een voorkeursrecht? Dan kan de rechter die vaststellen. De rechtbank Gelderland deed dat op 3 juni 2026 voor percelen in Elst, gemeente Overbetuwe, en bepaalde de prijs op € 2.600.000 (ECLI:NL:RBGEL:2026:4671). De beschikking is leerzaam voor eigenaren en rentmeesters, ook buiten het voorkeursrecht om, omdat de waarderingsregels van de onteigening hier overeenkomstig worden toegepast.

De prijs bij een voorkeursrecht: dezelfde regels als bij onteigening

Op grond van artikel 16.122 van de Omgevingswet stelt de rechtbank de prijs vast met overeenkomstige toepassing van de regels voor de schadeloosstelling. Waardebasis is de werkelijke waarde: de prijs bij een veronderstelde vrije koop tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper. De rechter let onder meer op bestemming, ligging en huidige en toekomstige gebruiksmogelijkheden. Zijn er meerdere mogelijkheden, dan kan de eigenaar aanspraak maken op de hoogste waarde. De invloed van het werk waarvoor wordt aangekocht, wordt weggedacht. Dat is de eliminatieregel waarover de Hoge Raad zich recent uitsprak in VDL en Eindhoven.

De gebruikswaarde: uitponden mag

Het ging om twee woningen, bedrijfsruimten, tuingrond en een boomgaard, waar de gemeente en een woningcorporatie een woonzorgproject willen realiseren. De deskundigen kwamen op een gebruikswaarde van € 2.140.000, op basis van deelverkopen. Voor kavels die aangrenzende eigenaren als tuinuitbreiding zouden kunnen kopen, namen zij een onzekerheidsmarge van 25 procent op.

De gemeente vond dat onjuist. Haar rentmeester ging uit van een koper die het geheel zou verwerven en een afslag zou toepassen voor risico, looptijd en rendement. Dat leverde een gebruikswaarde op van € 1.525.000. Bovendien zouden kopers hun koopintentie op de peildatum kenbaar moeten hebben gemaakt.

De rechtbank volgde de deskundigen. Met uitponden kon in het vrije verkeer de hoogste opbrengst worden bereikt, wat strookt met het uitgangspunt dat de eigenaar aanspraak kan maken op de hoogste waarde. Mee woog dat de eigenaar al voorbereidingen had getroffen om in delen te veilen.

De verwachtingswaarde: ook bij sociale huur

De locatie was al jaren onderwerp van woningbouwplannen, ook al voorzag het omgevingsplan nog niet in het beoogde project. Daarom was volgens de deskundigen sprake van verwachtingswaarde. Zij rekenden residueel met 55 appartementen, overwegend sociale huur, en kwamen tot een grondwaarde van € 1.480.000.

Over een aantal parameters werd stevig gediscussieerd:

• De proceduretijd. De eigenaar wilde twee tot drie jaar, de deskundigen en de rechtbank hielden vier jaar aan, omdat rekening moet worden gehouden met beroep en hoger beroep van omwonenden en niemand zal bouwen op een niet-onherroepelijke vergunning.
• De fasering. Een schaduwberekening van de gemeente kwam op € 440.000 lagere opbrengsten, maar die berekening ging volgens de deskundigen mank omdat wel de kosten en niet de opbrengsten waren verhoogd.
• De boomgaard. De gemeente wilde die behouden, maar de bomen stonden niet op de bomenlijst en konden zonder vergunning worden gekapt. De rechtbank vond het realistisch dat een koper zou kappen en dat de raad, gezien de woningnood, daarna bebouwing zou toestaan. Waarde: € 500.000.

Opgeteld met een afzonderlijk verkoopbare woning van € 635.000 kwamen de deskundigen op € 2.615.000. De rechtbank nam de prijs over op afgerond € 2.600.000. De verwachtingswaarde lag daarmee ruim € 450.000 boven de gebruikswaarde.

Wie betaalt de kosten?

Op grond van artikel 16.123, vierde lid, van de Omgevingswet komen de kosten in beginsel voor rekening van de gemeente. Daarbij hanteert de rechtbank de dubbele redelijkheidstoets: was het redelijk de kosten te maken, en is de omvang redelijk? Dat is dezelfde toets als in de onteigening, zoals wij uitleggen in ons artikel over de vergoeding van advocaatkosten.

De gemeente moest € 25.006,21 aan juridische kosten en € 3.515,05 aan kosten van het rentmeesterskantoor van de eigenaar vergoeden, inclusief btw. Daarnaast betaalde zij de door de rechtbank benoemde deskundigen: € 69.697,48. Ook werd € 9.474 griffierecht bij de gemeente nageheven, omdat de hoogte aansluit bij de vastgestelde prijs.

Wat betekent dit voor u als eigenaar?

• Een voorkeursrecht betekent niet dat u genoegen moet nemen met de prijs die de overheid biedt. Bij verschil van inzicht kan de rechter de prijs vaststellen.
• Bereid een verkoop goed voor. Dat u al concrete stappen had gezet, kan helpen. Dat bleek hier uit de veilingvoorbereidingen.
• Let op regels die uw mogelijkheden bepalen. Een detail als een bomenlijst had in deze zaak een waarde-effect van honderdduizenden euro’s.
• Deze regels kunnen ook van belang zijn als er later wordt onteigend. Voorkeursrechten worden bijvoorbeeld gevestigd voor het Nationaal Programma Ruimte voor Defensie. De Rli noemt het voorkeursrecht als instrument in het advies “Grond voor verbetering”.

Wat betekent dit voor rentmeesters?

De beschikking is een praktijkvoorbeeld van hoe een rechter omgaat met een debat tussen taxateurs. Reacties op een conceptrapport werken: een opmerking over de indexering van referenties leidde tot een bijstelling van de waarde van een woning met € 40.000. Tegelijk bleek dat een schaduwberekening alleen overtuigt als die consistent is. Controleer dus uw parameters voordat u ze inbrengt.

Ook de kosten vragen om aandacht. De rechtbank zette de kosten af tegen die van de benoemde deskundigen en achtte ze redelijk. Houd daarom een duidelijke urenspecificatie bij en licht uw inzet toe. In eerdere zaken zijn kosten van partijdeskundigen namelijk wel gematigd. Die aandacht is er ook bij de zaak Eindhoven.

Conclusie

Deze zaak laat zien dat de prijs bij een voorkeursrecht een volwaardige waarderingsdiscussie vraagt, met dezelfde regels als bij onteigening. Een goed onderbouwd standpunt en een goede rentmeester kunnen het verschil maken. Ook een strategische keuze tussen doorgaan en een schikking kan dan op feiten worden gebaseerd.

Heeft u grond waarop een voorkeursrecht rust, of wilt u eens kosteloos praten over uw onteigeningsprocedure? Bel of mail ons gerust.