Veel agrarische ondernemers zitten niet op geld te wachten, maar op grond. Zonder vervangende hectares kan het bedrijf immers niet op dezelfde manier door. Heeft een eigenaar dan recht op ruilgrond bij onteigening? Op 8 juli 2026 gaf de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State hierop een duidelijk antwoord (ECLI:NL:RVS:2026:3948). De eigenaar heeft geen recht op vervangende grond, maar de overheid moet die wens wel serieus onderzoeken.

De zaak over ruilgrond bij onteigening

Het ging om een agrarisch perceel dat de gemeente Moerdijk nodig had voor de randweg bij Klundert. Dit is hetzelfde project als in de eerste uitspraak van de Afdeling over pacht. De eigenaar wilde alleen meewerken als hij ruilgrond kreeg. Volgens hem had de gemeente dat onvoldoende serieus onderzocht, zodat er geen sprake was van een redelijke poging tot minnelijke verwerving. Zonder zo’n poging ontbreekt de noodzaak tot onteigening (artikel 11.7 Omgevingswet).

De gemeente had in 2023 een concreet aanbod gedaan voor een kavelruil met een perceel in Willemstad. Daarop was geen reactie gekomen, waarna het aanbod verviel. De percelen die de eigenaar zelf aandroeg, bleken niet beschikbaar: de eigenaar van een van die gronden wilde niet verkopen, over een ander perceel had de gemeente al afspraken gemaakt met een derde, en voor twee percelen op Funda had de eigenaar zelf geen belangstelling. De gemeente had daarnaast meerdere biedingen in geld gedaan, zonder inhoudelijke reactie.

Het oordeel van de Afdeling

De Afdeling stelt voorop dat de Omgevingswet de eigenaar een volledige schadeloosstelling in geld waarborgt. Op compensatie in een andere vorm bestaat geen recht. Dat betekent echter niet dat de onteigenaar de wens van een eigenaar naast zich neer mag leggen. Geeft de eigenaar aan dat hij geheel of gedeeltelijk gecompenseerd wil worden met vervangende grond, dan hoort de vraag of dat kan bij de vereiste redelijke poging tot minnelijke verwerving. Dat onderzoek zal volgens de Afdeling veelal plaatsvinden in overleg met andere publieke of particuliere grondeigenaren. Ook moet de onteigenaar aan de eigenaar verslag doen van de uitkomst. Bij dat onderzoek mag de onteigenaar wel rekening houden met zijn eigen planning.

Er zijn ook grenzen aan die onderzoeksplicht. Een gemeente hoeft in het algemeen niet op eigen initiatief makelaars af te bellen om te vragen of er gronden in de stille verkoop staan. Dat geldt in het bijzonder als de gemeente al beschikbare ruilgrond heeft gevonden, daarvoor een concreet aanbod heeft gedaan en de eigenaar niet of niet tijdig reageert.

De Afdeling hecht ook betekenis aan de opstelling van de eigenaar. Omdat hij alleen bereid was te praten bij compensatie in ruilgrond, stond hij volgens de Afdeling zelf niet werkelijk open voor een aanbod op basis van volledige schadeloosstelling in geld. En dat de gesprekken niet het gewenste resultaat opleverden, betekent niet dat het overleg onvoldoende serieus is geweest.

Wat betekent dit voor u als eigenaar?

De uitspraak geeft eigenaren een duidelijk handvat, maar ook een waarschuwing. Wilt u vervangende grond, overweeg dan het volgende:

• Maak uw wens vroegtijdig en schriftelijk kenbaar, en beschrijf welke grond u zoekt: oppervlakte, grondsoort en maximale afstand tot uw bedrijf.
• Reageer op ieder aanbod, ook als dat niet aan uw wensen voldoet. Geef aan waarom het perceel niet passend is. Stilzwijgen kan in uw nadeel werken.
• Vraag om verslag van het onderzoek dat de overheid heeft gedaan.
• Blijf ook in gesprek over de vergoeding in geld. Wie alleen ruilgrond wil bespreken, loopt het risico dat de rechter dat later aan hem tegenwerpt.
• Laat de waarde van vervangende grond door een rentmeester beoordelen. Een ogenschijnlijk gelijk perceel kan qua ligging, kwaliteit of bereikbaarheid wezenlijk verschillen.

Wat betekent dit voor rentmeesters?

Rentmeesters spelen vaak de hoofdrol in deze fase. Dat geldt aan beide kanten van de tafel. De recent geactualiseerde Praktijkgids Onteigening spreekt van een inspanningsverplichting voor de onteigenaar, en niet van een resultaatsverplichting. Een aanbod anders dan in geld moet volgens de gids altijd een secundair aanbod zijn, naast een bod in geld.

In de zaak van Moerdijk speelde de beoordeling door de taxateur van de gemeente mee: de twee percelen die te koop stonden, waren qua grootte, kwaliteit en ligging niet toereikend. Een onderbouwing van die strekking helpt beide partijen. Wij raden aan om zoekopdrachten, contacten met grondeigenaren en afwijzingen vast te leggen. Bij de onteigenaar hoort dat in het logboek, bij de eigenaar in een eigen dossier. Dat dossier kan later ook van pas komen in de schadeloosstellingsprocedure.

De uitspraak past in een bredere ontwikkeling. Doordat grond schaars is en de prijzen hoog, komen verzoeken om ruilgrond bij onteigening steeds vaker op tafel. Dat geldt zeker bij projecten voor natuur en water en bij de plannen in het Nationaal Programma Ruimte voor Defensie, waarbij de overheid zelf aangeeft in specifieke gevallen te willen helpen bij verplaatsing van agrarische bedrijven.

Ook bij andere gebruikers

De lijn is breder dan landbouwgrond. Compensatie anders dan in geld kan bijvoorbeeld ook gaan om herhuisvesting of een bouwclaim. In de zaak Palace Wyck in Maastricht toetste de rechtbank of de gemeente voldoende onderzoek had gedaan naar vervangende huisvesting voor de bewoners van een te onteigenen woning. Ook daar was het oordeel dat de gemeente aan haar plicht had voldaan.

Conclusie

U kunt ruilgrond bij onteigening niet afdwingen, maar de overheid moet uw wens wel serieus nemen en daarover verslag doen. Hoe actiever en concreter u zelf bent, hoe sterker uw positie. Wordt u benaderd voor de verkoop van grond? Schakel dan vroeg hulp in. In ons artikel over de vergoeding van advocaatkosten leest u welke kosten in welke fase worden vergoed.

Wilt u eens kosteloos praten over uw onteigeningsprocedure? Bel of mail ons gerust.