Onteigening mag alleen als het echt niet anders kan. Daarom moet de onteigenaar eerst een redelijke poging doen om uw eigendom vrijwillig te verwerven. Dit heet het minnelijk overleg. Is die poging onvoldoende, dan ontbreekt de noodzaak en kan de onteigening niet worden bekrachtigd.

Wat moet de onteigenaar doen?

Artikel 11.7 van de Omgevingswet verlangt een redelijke poging tot minnelijke verwerving, vrij van rechten en lasten. Dat overleg moet reëel en serieus zijn. In de praktijk betekent dat:

• De onteigenaar doet minimaal één schriftelijk bod in geld, voor de oppervlakte die in de beschikking wordt aangewezen.
• Dat bod is het resultaat van voorafgaand overleg, of van een poging daartoe.
• U krijgt een redelijke reactietermijn, gebruikelijk vier weken, en meestal een herinnering als u niet reageert.
• Hij onderhandelt ook met huurders, pachters en andere rechthebbenden over het beëindigen van hun rechten.

De overheid mag niet onteigenen als aannemelijk is dat partijen binnen afzienbare termijn alsnog een akkoord bereiken dat tot een spoedige levering leidt. Dat laatste is belangrijk. Alleen een principeakkoord is niet altijd genoeg.

Hoe hoog moet het bod zijn?

Het bod moet in geld zijn en een volledige schadeloosstelling op onteigeningsbasis nastreven. De Raad van State oordeelde in 2026 dat biedingen in deze fase niet op een onafhankelijke taxatie hoeven te berusten (ECLI:NL:RVS:2026:5646). Een verschil van mening over de hoogte van het bod betekent ook niet automatisch dat er onvoldoende is onderhandeld. Over het bedrag beslist uiteindelijk de civiele rechter.

Toch is het zinvol om een onderbouwing te vragen en het bod te laten toetsen. Vraag welke posten erin zitten en welke uitgangspunten zijn gebruikt. Hoe de waarde wordt bepaald, leest u in De werkelijke waarde en de peildatum.

Compensatie anders dan in geld

Wilt u liever vervangende grond, herhuisvesting of een bouwmogelijkheid? Dan moet de onteigenaar serieus onderzoeken of dat kan. Het is een inspanningsverplichting, geen resultaatsverplichting. Blijkt na onderzoek dat het niet kan, dan blijft het bij een aanbod in geld. De Raad van State heeft bevestigd dat de overheid de wens om ruilgrond te krijgen moet onderzoeken, maar niet zelf de markt hoeft af te zoeken (ECLI:NL:RVS:2026:3948).

Omgekeerd kunt u niet worden verplicht om iets anders dan geld te accepteren. Een aanbod anders dan in geld komt daarom altijd naast het geldbod.

Meer of minder dan nodig

Het overleg kan ook gaan over een groter geheel dan alleen het benodigde deel. De onteigenaar moet dat aanbod dan scheiden van het bod op wat hij echt nodig heeft. In de beschikking mag namelijk alleen het benodigde worden opgenomen, behalve in de gevallen die de wet noemt. Zie Gedeeltelijke onteigening en het overblijvende.

Het logboek

De onteigenaar moet alle contactmomenten chronologisch vastleggen in een logboek, met stukken als biedingsbrieven en gespreksverslagen. Dat logboek is het belangrijkste bewijs voor de noodzaak en gaat in de bekrachtigingsprocedure naar de rechtbank.

Het logboek ligt niet openbaar ter inzage, omdat er persoonlijke en financiële gegevens in staan. De Raad van State oordeelde dat dit ook niet hoeft (ECLI:NL:RVS:2026:3948). U kunt uw eigen dossier wel opvragen, en daar moet het bestuursorgaan u op wijzen.

Maak hier gebruik van. Over wat er precies is gezegd, bestaat vaak verschil van inzicht. Staat er iets onjuist in of ontbreekt iets? Meld dat dan vroeg, bij voorkeur in uw zienswijze. Houd daarnaast ook zelf aantekeningen bij.

Hoe bereidt u zich voor op minnelijk overleg?

• Laat het aanbod toetsen door een eigen taxateur of rentmeester.
• Vraag om een onderbouwing van elk onderdeel van het aanbod.
• Geef concreet aan wat volgens u ontbreekt, en doe zelf een onderbouwd voorstel.
• Benoem bijzondere wensen, zoals ruilgrond of voortgezet gebruik.
• Reageer op tijd, zodat later niet het beeld ontstaat dat u niet wilde meewerken.

Wie de kosten van uw adviseurs betaalt, leest u in Kosten van advocaat en deskundigen bij onteigening.

Minnelijk overleg stopt niet als de procedure begint

Ook nadat het ontwerp ter inzage is gelegd, moet de onteigenaar blijven onderhandelen. De bestuursrechter beoordeelt de situatie op het moment van zijn uitspraak, dus ook het overleg tijdens de procedure kan meewegen. Ook daarna kunnen partijen nog een akkoord sluiten. Volgens de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur leidt een gestarte procedure in ongeveer 95% van de gevallen alsnog tot overeenstemming.

Let ook op wie er bij het overleg betrokken moeten zijn. Bij appartementen ontvangt iedere appartementseigenaar een eigen bod, en bij een maatschap gaat het bod naar de maat die volgens het Kadaster eigenaar is.

Minnelijk overleg is dus meer dan een formaliteit. Goed minnelijk overleg kan een procedure overbodig maken, en wie het minnelijk overleg goed vastlegt, heeft later minder discussie.

Conclusie over het minnelijk overleg

Een goed gedocumenteerd overleg beschermt u twee keer: het helpt bij een beter resultaat, en het laat zien of de overheid aan haar verplichting heeft voldaan. Of deze eis in uw zaak is vervuld, is onderdeel van de vraag in Wanneer mag de overheid onteigenen? Twijfelt u over een aanbod? Lees dan ook Verkopen of laten onteigenen? De verschillen.

Wilt u eens kosteloos praten over uw situatie? Bel ons op 026 – 382 6417 of mail naar info@liebregtsleistra.nl.