Verkopen of onteigenen is een vraag waar veel eigenaren mee worstelen. Als de overheid uw eigendom wil kopen, kunt u verkopen of de onteigeningsprocedure laten lopen. Er is geen standaardantwoord op de vraag wat beter is. Het hangt af van het aanbod, uw plannen en de sterkte van uw positie. In dit artikel zetten wij de belangrijkste verschillen op een rij.

Verkopen of onteigenen: wie bepaalt de vergoeding?

Bij verkoop spreekt u samen een bedrag af. Bij onteigening stelt de civiele rechter de schadeloosstelling vast, meestal op advies van drie deskundigen. U hebt dan recht op een volledige vergoeding van alle schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening. De uitkomst kan hoger of lager zijn dan het aanbod. Zie Schadeloosstelling bij onteigening: het overzicht.

Wat is de ruimte voor maatwerk?

In een overeenkomst kunt u afspraken maken die een rechter niet kan opleggen. Denk aan ruilgrond, herhuisvesting, een bouwmogelijkheid, de datum van overdracht of voortgezet gebruik. Bij onteigening krijgt u in principe een vergoeding in geld. Wilt u iets anders dan geld, dan is een overeenkomst dus meestal de aangewezen weg. De onteigenaar moet zo’n wens wel serieus onderzoeken, maar is niet verplicht die in te willigen.

Hoe lang duurt het?

Een overeenkomst kan snel rond zijn. De wetgever schatte de duur van de onteigeningsprocedure op 17 tot 25 maanden, gerekend vanaf de terinzagelegging van het ontwerp en exclusief de onderhandelingen. De procedure over de definitieve schadeloosstelling kan daarna nog doorlopen. Het kan dus jaren duren voordat alles is afgerond. Zie De onteigeningsprocedure stap voor stap.

Wie toetst de rechtmatigheid?

Bij onteigening beoordeelt altijd een rechter of de onteigening mag. U kunt bedenkingen indienen en eventueel hoger beroep instellen. Na een verkoop is dat niet meer aan de orde: u hebt dan vrijwillig overgedragen. Hebt u principiële bezwaren tegen het project of denkt u dat de overheid niet aan de eisen voldoet? Dan moet u dat meewegen.

Hoeveel zekerheid hebt u?

Bij verkoop weet u direct waar u aan toe bent. Bij onteigening ontvangt u eerst een voorlopige schadeloosstelling, in beginsel gelijk aan het aanbod van de onteigenaar. Pas later volgt de definitieve vergoeding. Die wordt daarmee verrekend. Krijgt u uiteindelijk minder dan het voorschot, dan kan dat dus gevolgen hebben. Zie De schadeloosstellingsprocedure en het voorschot.

Ook de kosten spelen mee. In de procedure komen redelijke kosten van een advocaat en deskundigen in beginsel voor rekening van de onteigenaar. Bij een verkoop moet u hierover zelf afspraken maken. Zie Kosten van advocaat en deskundigen bij onteigening.

Verkopen of onteigenen: wanneer ligt verkopen voor de hand?

Verkoop kan aantrekkelijk zijn als:

• het aanbod uw volledige schade dekt;
• u snel duidelijkheid wilt, bijvoorbeeld om een vervangend bedrijf te kopen;
• u afspraken nodig hebt die een rechter niet kan opleggen;
• u weinig bezwaar hebt tegen het project zelf.

Laat het aanbod wel eerst toetsen aan wat u bij onteigening zou krijgen. Een aanbod moet niet alleen de waarde dekken, maar ook bijvoorbeeld inkomensschade, waardevermindering van wat overblijft en kosten.

Verkopen of onteigenen: wanneer ligt de procedure voor de hand?

De procedure kan zinvol zijn als:

• er een groot verschil van inzicht blijft over het bedrag;
• u de onteigening zelf wilt laten toetsen;
• u de ontwikkeling zelf wilt uitvoeren en de overheid dat niet erkent;
• de waardering afhangt van een juridische vraag die u aan de rechter wilt voorleggen.

Dit is geen alles-of-nietskeuze. Omdat het overleg tijdens de procedure doorloopt, kunt u ook later nog een akkoord sluiten. Tijdens de schadeloosstellingsprocedure kan een overeengekomen bedrag zelfs in een proces-verbaal worden opgenomen. Die route leidt ook tot een onteigeningsakte. Lees meer in Minnelijk overleg: wat is een redelijke poging?

Let op bij de overeenkomst

Lees een koopovereenkomst ter voorkoming van onteigening kritisch. Controleer in elk geval:

• of alle schadeposten zijn benoemd, en of de vergoeding bedoeld is als volledige afwikkeling;
• wat er gebeurt met huurders, pachters en andere rechthebbenden;
• wie de hypotheek aflost en wie de kosten van de notaris draagt;
• wie de kosten van uw adviseurs betaalt;
• wanneer u moet vertrekken en of er voortgezet gebruik mogelijk is;
• wat er gebeurt als het project niet doorgaat.

Dat laatste verdient aandacht. Bij onteigening kent de wet een recht op teruglevering als niet op tijd wordt begonnen. Bij een verkoop moet u zoiets zelf afspreken, als u dat wilt.

Ook de fiscale gevolgen kunnen ingrijpend zijn en per situatie verschillen. Laat deze daarom vóór ondertekening beoordelen door een fiscalist.

Bedenk ook dat een aanbod meestal is berekend op basis van de gegevens die de overheid op dat moment heeft. Geef dus volledige informatie als u wilt dat een bod uw werkelijke schade weerspiegelt.

Hoe de procedure bij de civiele rechter verloopt, leest u ook bij de Rechtspraak. Daarmee kunt u beter inschatten of verkopen of onteigenen in uw situatie het meest past.

Conclusie: verkopen of onteigenen?

De keuze tussen verkopen en onteigening is een afweging van bedrag, tijd, zekerheid en uw plannen. Maak die keuze pas als u weet wat u in beide gevallen kunt verwachten. Weet u nog niet goed waar u moet beginnen? Lees dan Uw grond is nodig: de eerste stappen.

Wilt u eens kosteloos praten over uw situatie? Bel ons op 026 – 382 6417 of mail naar info@liebregtsleistra.nl.