Gedeeltelijke onteigening komt in de praktijk vaak voor. Vaak is maar een deel van een perceel nodig, bijvoorbeeld een strook voor een weg of waterkering. De schade kan dan groter zijn dan de waarde van die strook alleen. Ook wat u overhoudt, kan minder waard worden of minder goed bruikbaar zijn. In dit artikel leest u welke vergoeding daarbij hoort en wanneer u kunt vragen om ook de rest over te nemen.

Vergoeding voor het overblijvende

De schadeloosstelling omvat ook de waardevermindering van het niet-onteigende deel, voor zover die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening. Deze vergoeding is gebaseerd op artikel 15.18 van de Omgevingswet.

De waardevermindering kan onder meer ontstaan door:

• een kleiner of slechter gevormd perceel;
• een slechtere bereikbaarheid;
• het verlies van een samenhangend geheel, zoals bij een bedrijf;
• hinder door het werk op het onteigende deel.

Niet elke verandering leidt tot vergoeding

De vraag is steeds of een redelijk handelende koper door de verandering minder zou betalen. Een rechtbank wees bijvoorbeeld een vergoeding af voor een zeer beperkte verslechtering van de vorm van een agrarisch perceel (ECLI:NL:RBZWB:2024:3805). Ook het gebruik van een gps-systeem maakte dat in die zaak niet anders.

Let ook op de oorzaak. Nadelen die ontstaan door het werk op het onteigende perceel tellen in beginsel mee, maar nadelen door een werk op percelen van anderen in beginsel niet. Hiervoor kunt u mogelijk wel nadeelcompensatie vragen (ECLI:NL:HR:2016:531).

Kunt u vragen om het hele gebouw of erf?

Soms hebt u daar recht op. Artikel 11.3, tweede lid, van de Omgevingswet bevat een regeling voor de overneming van het overblijvende:

• Gebouwen. Is maar een deel van een gebouw nodig, dan kunt u vragen het hele gebouw in de beschikking op te nemen. Het bevoegd gezag heeft dan geen beleidsruimte en moet dat doen.
• Erven. Hetzelfde geldt voor een heel erf als u na de onteigening 25% of minder overhoudt of als het erf kleiner wordt dan 10 are, en het overblijvende niet direct grenst aan een ander erf van u.

De onteigenaar moet in die gevallen op uw verzoek ook een bod doen op het hele gebouw of erf. Doe dit verzoek op tijd, in elk geval tijdens het overleg en in uw zienswijze. Zie De zienswijze tegen een ontwerp-onteigeningsbeschikking.

Valt uw situatie niet onder deze regeling? Dan kan het overleg nog steeds gaan over de aankoop van meer dan nodig. De onteigenaar moet dat aanbod scheiden van het bod op het benodigde. In de beschikking mag dan alleen het benodigde komen. U kunt zo’n aankoop dus niet afdwingen, maar wel bespreken. Dat kan aantrekkelijk zijn als het overblijvende voor u weinig waarde meer heeft.

Tijdelijk ruimtegebruik

Soms is een deel van uw grond maar tijdelijk nodig, bijvoorbeeld als werkterrein. De onteigenaar moet dan eerst bekijken of een minder ingrijpend middel volstaat, zoals huur of een gedoogplicht. Vaak ontvangt u dan een drieledig bod: voor de aankoop van het permanent benodigde deel, voor het gebruik van het tijdelijk benodigde deel, en voor de aankoop daarvan als er geen akkoord komt over tijdelijk gebruik.

Wie zijn er betrokken bij een gedeeltelijke onteigening?

Bij een gedeeltelijke onteigening kijkt het bestuursorgaan voor de vraag wie belanghebbend is naar het hele kadastrale perceel. Ook wie alleen op een ander deel van dat perceel een recht heeft, bijvoorbeeld voor kabels en leidingen, moet het ontwerp ontvangen (ECLI:NL:RBMNE:2026:1300).

Reconstructie en financiering

Bij een bedrijf speelt ook de vraag of u kunt doorgaan op de resterende grond, en of u vervangende grond kunt kopen. Voor de begroting is van belang wat een redelijk handelend ondernemer zou doen. Volgens een rechtbank kan bij de financiering van een reconstructie alleen worden gekeken naar de vrijkomende waarde van het onteigende, en niet naar de fictie dat u ook het overblijvende verkoopt (ECLI:NL:RBZWB:2024:7286). Zie Onteigening van een bedrijf: verplaatsen of beëindigen.

Wat kunt u doen bij gedeeltelijke onteigening?

• Laat de waarde van uw gehele eigendom vóór en na de onteigening vergelijken.
• Vraag om een tekening met de nieuwe grens en de nieuwe toegang.
• Breng in kaart hoe u de resterende grond straks gebruikt.
• Kijk of herstelmaatregelen, zoals een nieuwe inrit, de schade kunnen beperken, en wie die betaalt.
• Controleer na de onteigening de kadastrale grenzen.

Bij een gedeeltelijke onteigening moet ook het perceel zelf worden gesplitst. Er komt een tekening bij de akte en er worden nieuwe kadastrale percelen gevormd. Bespreek daarom vooraf ook praktische punten, zoals afrastering, de toegang tot uw perceel en leidingen die doorsneden worden.

Conclusie over gedeeltelijke onteigening

Kijk bij een gedeeltelijke onteigening niet alleen naar de vierkante meters die u verliest, maar naar de gevolgen voor het geheel. Vraag op tijd om overname als u daar recht op hebt. Lees ook De werkelijke waarde en de peildatum en Schadeloosstelling bij onteigening: het overzicht.

Wilt u eens kosteloos praten over uw situatie? Bel ons op 026 – 382 6417 of mail naar info@liebregtsleistra.nl.