De overheid mag niet zomaar onteigenen. Artikel 11.5 van de Omgevingswet stelt drie eisen: er moet een onteigeningsbelang zijn, de onteigening moet noodzakelijk zijn en zij moet urgent zijn. Ontbreekt een van deze eisen, dan wijst de bestuursrechter de bekrachtiging af. In dit artikel leest u wat die eisen inhouden en waar u als eigenaar op kunt letten.

Eis 1: onteigeningsbelang

De onteigening moet het algemeen belang dienen van het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving. Dat belang moet concreet zijn vastgelegd in een van deze instrumenten:

• een vastgesteld omgevingsplan;
• een verleende omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit;
• een vastgesteld projectbesluit.

Andere besluiten, zoals een omgevingsverordening, zijn geen grondslag. Het plan moet zijn vastgesteld of verleend voordat de beschikking wordt gegeven, maar hoeft op dat moment nog niet onherroepelijk te zijn. Voor de eigendomsovergang is dat later wel vereist.

Bij een omgevingsplan geldt een extra eis: het plan moet de bestaande vorm van gebruik uitsluiten. Dat betekent niet dat het huidige gebruik eerst strikt verboden moet zijn. Het moet voldoende duidelijk zijn welke ontwikkeling wordt beoogd en dat die afwijkt van de bestaande situatie. Voor oudere plannen, zoals bestemmingsplannen en Tracébesluiten die via het overgangsrecht doorwerken, geldt deze extra eis niet. Onteigening is ook mogelijk op een locatie die in het omgevingsplan als moderniseringslocatie is aangewezen.

Er bestaan ook bijzondere gronden, zoals handhaving van de openbare orde rond een gebouw en overtredingen van de Opiumwet of Woningwet. Andere handhavingsmiddelen moeten dan eerst hebben gefaald.

Bezwaren tegen de planologische keuze zelf horen thuis in de procedure tegen dat besluit, niet in de onteigeningsprocedure. Dat bevestigde de Raad van State in 2026 (ECLI:NL:RVS:2026:5646). Het is dus belangrijk om er vroeg bij te zijn als een plan voor uw perceel wordt voorbereid. U kunt wel nagaan of de onteigening aansluit bij het plan, en of niet meer grond wordt onteigend dan nodig is.

Een wetsvoorstel kan de gevallen waarin een onteigeningsbelang bestaat uitbreiden. Laat daarom controleren welke regels in uw zaak gelden.

Eis 2: noodzaak

Onteigening is het laatste middel. Volgens artikel 11.7 van de Omgevingswet ontbreekt de noodzaak in ieder geval als:

• de onteigenaar geen redelijke poging heeft gedaan om uw eigendom te kopen, of om overeenstemming te bereiken over het vervallen van rechten;
• aannemelijk is dat binnen afzienbare termijn alsnog overeenstemming wordt bereikt die snel tot levering leidt;
• u bereid en in staat bent de ontwikkeling zelf uit te voeren, op de manier die het bevoegd gezag beoogt.

Lees verder in Minnelijk overleg: wat is een redelijke poging? en Zelfrealisatie: de ontwikkeling zelf uitvoeren.

Ook een minder ingrijpend middel kan onteigening in de weg staan. Kan het project worden uitgevoerd met een gedoogplicht, zonder dat u uw eigendom verliest? Dan is onteigening onevenredig. Dat geldt ook voor tijdelijke functies, zoals een werkterrein. Daar moet eerst worden bekeken of huur, een gebruiksovereenkomst of een gedoogplicht volstaat.

Eis 3: urgentie

De urgentie ontbreekt in ieder geval als niet aannemelijk is dat binnen drie jaar na de inschrijving van de onteigeningsakte een begin wordt gemaakt met de uitvoering. De overheid onderbouwt dit met een concrete planning: niet alleen de start en oplevering, maar ook de tussenstappen. Zijn de plannen te vaag, of volgt de uitvoering pas op langere termijn? Dan kan de urgentie ontbreken.

Begint de onteigenaar na de eigendomsovergang niet op tijd, dan heeft dat ook gevolgen. Zie De onteigeningsakte: wanneer gaat de eigendom over?

Algemene beginselen: mag de overheid onteigenen zonder zorgvuldige afweging?

Naast de drie eisen gelden de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het zorgvuldigheids-, vertrouwens- en evenredigheidsbeginsel. Doet u daar in een zienswijze een beroep op, dan moet het bestuursorgaan daarop ingaan. Het mag niet volstaan met een verwijzing naar de drie wettelijke eisen. Een voorbeeld van zo’n toetsing is een uitspraak van de rechtbank Limburg over de onteigening van een woning (ECLI:NL:RBLIM:2026:2754).

Wanneer mag de overheid onteigenen volgens de rechter?

De bestuursrechter beoordeelt altijd of de vormvoorschriften zijn gevolgd en of aan de drie eisen is voldaan. Dat gebeurt ook als niemand bedenkingen indient. Daarbij telt de situatie op het moment van de uitspraak, dus ook de voortgang van de onderhandelingen. Met uw bedenkingen kunt u de rechter wijzen op wat in uw situatie speelt. Lees meer in Bekrachtiging, bedenkingen en hoger beroep.

Wie de beschikking neemt en op wiens naam wordt onteigend, leest u in Wie mag onteigenen?

Controleer daarom bij een ontwerpbeschikking steeds drie dingen: op welk plan de onteigening steunt, welke stappen de onteigenaar in het overleg met u heeft gezet, en welke planning hij voor de uitvoering noemt. Komen die stukken niet met elkaar overeen, dan is dat een aanknopingspunt voor uw zienswijze.

Of de overheid mag onteigenen, hangt dus steeds af van de feiten in uw zaak. Bovendien kan de overheid pas onteigenen nadat de rechter de beschikking heeft bekrachtigd.

Conclusie: wanneer mag de overheid onteigenen?

Onteigening vraagt om een concreet plan, een serieuze poging tot koop en een project dat op korte termijn start. Het loont om deze punten kritisch na te lopen zodra u een ontwerpbeschikking ontvangt. Lang niet elk bezwaar is succesvol, maar een gerichte onderbouwing kan het verschil maken.

Wilt u eens kosteloos praten over uw situatie? Bel ons op 026 – 382 6417 of mail naar info@liebregtsleistra.nl.