De werkelijke waarde is vaak de grootste post van de schadeloosstelling. Het gaat om de prijs die tot stand zou komen bij een veronderstelde koop in het vrije verkeer, tussen een redelijk handelende verkoper en koper. Wat de overheid zelf met het perceel wil doen, is daarbij niet het uitgangspunt. In dit artikel leest u hoe die waarde wordt bepaald en waarop u kunt letten.

De peildatum

De waarde wordt bepaald op de peildatum: onder de Omgevingswet de dag waarop de onteigeningsakte wordt ingeschreven. De feiten op die dag zijn het uitgangspunt, maar niet als een stilstaand plaatje. Ook wat op dat moment redelijkerwijs te verwachten is, kan meewegen. Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch verwoordde dat zo dat een verkoper en koper niet alleen kijken naar wat is, maar ook naar wat waarschijnlijk komen gaat (ECLI:NL:GHSHE:2024:609).

Omdat de procedure jaren kan duren, kan de peildatum ver na de eerste taxatie liggen. Prijsontwikkelingen in de tussentijd kunnen dus van belang zijn. Een bod van jaren terug zegt daarom niet alles.

Hoe wordt de werkelijke waarde bepaald?

De deskundigen van de rechtbank kiezen de methode die zij het meest geschikt vinden. Veelgebruikte methoden zijn:

• De vergelijkingsmethode. De waarde volgt uit verkopen van vergelijkbare objecten in de omgeving.
• De residuele methode. De grondwaarde wordt afgeleid uit de opbrengst van een ontwikkeling, min de kosten. Kleine aanpassingen in de berekening kunnen hier grote gevolgen hebben.

Zijn er voldoende vergelijkbare verkopen, dan kunnen de deskundigen zich tot de vergelijkingsmethode beperken (ECLI:NL:RBZWB:2024:7317).

Welke verkopen tellen mee?

Niet elke verkoop is een goede vergelijking. Aankopen door de overheid voor een project kunnen ook andere vergoedingen bevatten dan alleen de waarde, en tellen daarom niet zonder meer mee (ECLI:NL:RBZWB:2024:3810). Kijk ook naar de ligging, de grootte, de bestemming, de bereikbaarheid en het moment van de verkoop.

Bestemming en verwachtingswaarde

De bestemming bepaalt voor een groot deel de waarde. Uitgangspunt is de bestemming op de peildatum, met een uitzondering die u leest in Eliminatie: plannen wegdenken bij de waardering.

Daarnaast kan een verwachtingswaarde meetellen. Daarvan is sprake als een redelijk handelende koper meer zou betalen omdat hij verwacht dat de grond een lucratievere bestemming krijgt. Die verwachting moet wel realistisch zijn. In een zaak over een bedrijfsterrein werd een verwachtingswaarde afgewezen, omdat al een vergunning was verleend voor een parkeergarage elders op het terrein. Daardoor was er geen reden om nog een parkeerbestemming op het onteigende te verwachten (ECLI:NL:RBLIM:2024:5036).

Onderdeel van een groter geheel

Soms moet een perceel worden gewaardeerd als onderdeel van een groter geheel. Dat is het geval als een koper het geheel zou aankopen. In de genoemde zaak werd ervan uitgegaan dat een koper de fabriek en de parkeergelegenheid samen zou kopen. In een andere zaak kreeg een groenstrook meer dan symbolische waarde, omdat die hoorde bij een hoogspanningsstation als reserveruimte (ECLI:NL:RBDHA:2024:6860).

Het feitelijke gebruik

Ook het gebruik telt mee. Past dat gebruik niet helemaal bij het plan? Dan kan de overheid proberen de waarde te drukken. Dat hoeft niet te slagen. Een rechtbank zag geen reden voor een lagere waarde bij een haven die jarenlang in gebruik was zonder dat er ooit was opgetreden (ECLI:NL:RBZWB:2024:7286). Dit hangt wel sterk af van de omstandigheden.

Wat kunt u doen bij een discussie over de werkelijke waarde?

• Zorg voor een eigen taxatie door een onafhankelijke deskundige.
• Zoek vergelijkbare verkopen in de omgeving en leg ze vast.
• Breng plannen en mogelijkheden voor uw grond in kaart, ook ideeën die nog niet zijn uitgevoerd.
• Controleer of de overheid uitgaat van het juiste gebruik en de juiste oppervlakte.
• Vraag welke referenties en uitgangspunten de overheid heeft gebruikt.
• Laat zien hoe uw perceel samenhangt met andere percelen of gebouwen.

Veel rechtspraak hierover stamt nog uit de tijd van de Onteigeningswet. De verwachting is dat die grotendeels van belang blijft, omdat de wetgever de regels voor de schadeloosstelling inhoudelijk niet wilde wijzigen.

Werkelijke waarde is niet alles

De werkelijke waarde is maar één onderdeel van de vergoeding. Een hoge grondprijs compenseert niet automatisch inkomensschade of verhuiskosten. Vergelijk een aanbod daarom niet met een marktprijs alleen. Zie Schadeloosstelling bij onteigening: het overzicht.

Wat als u het niet eens bent met de waardering?

Voor het minnelijk overleg geldt dat een bod niet op een onafhankelijke taxatie hoeft te berusten. In de schadeloosstellingsprocedure benoemt de rechter onafhankelijke deskundigen, en die kunnen tot een andere waarde komen dan beide partijen. U kunt op hun concept reageren en uw eigen rapport inbrengen. De keuze voor een methode laat de rechter meestal aan hen over, dus uw argumenten moeten vooral op de feiten en referenties zijn gericht.

Conclusie over de werkelijke waarde

De werkelijke waarde is geen vast tarief, maar het resultaat van feiten, plannen en vergelijkingen. Een goede onderbouwing maakt daarom veel verschil. Hoe de rechter het bedrag vaststelt, leest u in De schadeloosstellingsprocedure en het voorschot. Bij het verlies van een deel van uw grond is ook Gedeeltelijke onteigening en het overblijvende van belang.

Wilt u eens kosteloos praten over uw situatie? Bel ons op 026 – 382 6417 of mail naar info@liebregtsleistra.nl.