Wil de overheid uw grond onteigenen voor een ontwikkeling die u ook zelf kunt uitvoeren? Dan kunt u een beroep doen op zelfrealisatie. Slaagt dat beroep, dan is onteigening niet noodzakelijk. Het is een van de sterkste verweren, maar de eisen zijn streng en een algemene toezegging is niet genoeg.

Wat zijn de eisen voor zelfrealisatie?

Op grond van artikel 11.7 van de Omgevingswet ontbreekt de noodzaak tot onteigening als u:

• bereid bent de ontwikkeling zelf te realiseren;
• daartoe in staat bent;
• concrete en op uitvoering gerichte voornemens kenbaar hebt gemaakt aan het bevoegd gezag;
• de ontwikkeling uitvoert op de manier die het bevoegd gezag beoogt.

Deze eisen sluiten aan bij de rechtspraak van vóór de Omgevingswet. De bewijslast ligt in de praktijk grotendeels bij u: u moet laten zien dat het echt kan.

Wat betekent in staat zijn?

U moet aantonen dat u over voldoende kennis, kapitaal en expertise beschikt. Dat hoeft niet allemaal in eigen persoon. U kunt ook als opdrachtgever werken met aannemers en projectontwikkelaars. Particuliere eigenaren of agrariërs zijn dus niet bij voorbaat uitgesloten, zolang zij laten zien hoe zij het project organiseren en financieren.

Denk aan bewijs zoals:

• een plan met tekeningen en een planning;
• een financieringstoezegging of -onderbouwing;
• afspraken met deskundige partijen;
• uw ervaring met vergelijkbare projecten.

Op de manier die de overheid beoogt

Uw plan moet aansluiten bij wat het bevoegd gezag wil realiseren. Hoe globaler de overheid het project heeft omschreven, hoe eerder u kunt aantonen dat u het zelf kunt uitvoeren. Plannen die afwijken of niet passen, bieden minder bescherming.

Bij grotere gebiedsontwikkelingen speelt nog iets anders. Moet een plan als geheel en in samenhang worden uitgevoerd, terwijl u maar een deel van de grond hebt? Dan kan het bevoegd gezag uw beroep afwijzen. Dat kon onder het oude recht, en de verwachting is dat dit zo blijft.

Verkopen is geen zelfrealisatie

Zelfrealisatie betekent dat u de regie houdt over de uitvoering. U mag anderen inschakelen, maar dat u de grond wilt doorverkopen aan een andere partij die het project uitvoert, is niet hetzelfde. Dat bleek uit een Koninklijk Besluit van 22 oktober 2024 over een onteigening in de gemeente Echt-Susteren, nog onder het oude recht. Bespreek een constructie met een ontwikkelaar daarom vroeg met uw adviseur.

Wie kan een beroep doen op zelfrealisatie?

Onder het oude recht kon dit alleen de eigenaar. De Omgevingswet biedt die mogelijkheid ook aan beperkt gerechtigden, zoals een erfpachter. Die heeft dan wel toestemming van de eigenaar nodig, omdat hij anders niet in staat is om het plan uit te voeren. Is de onteigenaar zelf de eigenaar, dan mag hij de zelfrealisatie niet tegenhouden met alleen een formeel beroep op de erfpachtvoorwaarden. Wel kan zelfrealisatie dan op andere gronden afstuiten, bijvoorbeeld als die niet past bij een integrale ontwikkeling.

Wanneer moet u zelfrealisatie aanvoeren?

Maak uw voornemens zo vroeg mogelijk kenbaar, al tijdens het minnelijk overleg. Hoe later u komt, hoe meer het kan lijken op een manier om de onteigening te vertragen. Herhaal uw standpunt onderbouwd in de zienswijze en, als dat nodig is, in uw bedenkingen. Het bevoegd gezag moet dan beoordelen of onteigening nodig blijft. Wijst het uw beroep af, dan moet het dat motiveren aan de hand van de wettelijke eisen. Zie De zienswijze tegen een ontwerp-onteigeningsbeschikking en Bekrachtiging, bedenkingen en hoger beroep.

Vergeet ook het plan niet. Ga na wat het omgevingsplan op uw perceel toestaat en welke vergunningen nodig zijn. Past uw plan daar niet in, dan zal een beroep op zelfrealisatie lastig zijn.

Slaagt uw beroep: wat dan?

Is de onteigening niet nodig omdat u zelf realiseert, dan neemt u ook de verplichting op zich om dat waar te maken. Maak daarom afspraken met de overheid, bijvoorbeeld in een overeenkomst, over de planning en de uitvoering. Komt er van uw plan niets terecht, dan kan de overheid later opnieuw aan onteigening denken.

Voorbeeld van de afweging

Stel dat een gemeente uw perceel wil onteigenen voor woningbouw, en dat het omgevingsplan die woningen op uw perceel toestaat. Laat u met een uitgewerkt plan, een aannemer en een financieringsonderbouwing zien dat u dezelfde woningen op tijd kunt bouwen, dan is dat een sterke positie. Zegt u alleen dat u er ooit iets mee wilt doen, dan is dat niet genoeg. Moeten uw woningen samen met een wijkontsluiting worden aangelegd die grotendeels op andere percelen ligt, dan wordt uw positie weer lastiger. Dit voorbeeld is vereenvoudigd, want elke zaak hangt af van de omstandigheden.

Een korte beschrijving van zelfrealisatie staat ook bij het Informatiepunt Leefomgeving.

Conclusie

Zelfrealisatie kan onteigening voorkomen, maar alleen met een concreet en uitvoerbaar plan dat past bij de doelen van de overheid. U hoeft het niet alleen te doen, maar u moet wel de regie houden. Begin daarom op tijd met het uitwerken van uw plan. De andere eisen voor onteigening leest u in Wanneer mag de overheid onteigenen?

Wilt u eens kosteloos praten over uw situatie? Bel ons op 026 – 382 6417 of mail naar info@liebregtsleistra.nl.