Op 4 februari 2026 deed de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State voor het eerst uitspraak in hoger beroep over een onteigening onder de Omgevingswet (ECLI:NL:RVS:2026:629). De uitspraak gaat over een randweg bij Klundert in de gemeente Moerdijk, maar is van belang voor iedereen die te maken heeft met een verpacht of verhuurd perceel. De kern voor pacht en onteigening: onteigening ziet altijd op de onroerende zaak zelf. Een pachtrecht kan niet afzonderlijk worden onteigend.

Pacht en onteigening in Moerdijk: wat speelde er?

De gemeente had een perceel nodig voor de nieuwe weg. Dit perceel was eigendom van het Rijksvastgoedbedrijf en was verpacht. Met het Rijksvastgoedbedrijf was de gemeente het eens over de aankoop, maar met de pachter was nog geen overeenstemming. Daarom wees de gemeenteraad het volledige perceel ter onteigening aan.

Sinds 2024 moet de bestuursrechter een onteigeningsbeschikking bekrachtigen voordat die in werking treedt. De rechtbank oordeelde dat er geen noodzaak was om de eigendom te onteigenen, omdat de eigenaar immers wilde verkopen. Zij bekrachtigde de beschikking daarom alleen voor het pachtrecht. Daar ging de raad tegen in hoger beroep.

Het oordeel van de Afdeling

De Afdeling oordeelde dat de rechtbank een verkeerde knip had gemaakt. De Omgevingswet kent, anders dan de oude Onteigeningswet, geen afzonderlijke onteigening van beperkte of persoonlijke rechten zoals huur of pacht. Volgens artikel 11.1 van de Omgevingswet ziet onteigening op de onroerende zaak. De onteigenaar verkrijgt de eigendom vervolgens vrij van alle lasten en rechten. Dat wordt de titelzuiverende werking van de onteigening genoemd. De pacht vervalt dus via de onteigening van het perceel.

Wel kent de wet de mogelijkheid om een beschikking gedeeltelijk te bekrachtigen (artikel 16.108, tweede lid, Omgevingswet). Dat is bijvoorbeeld aan de orde als voor een van de percelen niet aan de voorwaarden voor onteigening is voldaan. Maar die mogelijkheid biedt geen ruimte om binnen één perceel onderscheid te maken tussen eigendom en pacht. De Afdeling bekrachtigde de onteigeningsbeschikking voor het perceel alsnog volledig.

Wat betekent dit voor de eigenaar?

Ook een eigenaar die bereid is te verkopen, kan dus te maken krijgen met een onteigening van zijn perceel als een pachter of huurder nog niet is uitgekocht. Dat lijkt tegenstrijdig, maar de reden is praktisch: alleen langs deze weg kan de overheid het perceel vrij van rechten verkrijgen.

Het is daarom verstandig om bij de onderhandelingen vroeg na te gaan wie er rechten op het perceel heeft. Spreekt u af dat u het perceel vrij van pacht of huur levert, dan neemt u dat risico op u. Lukt het u niet om de gebruiker tijdig te laten vertrekken, dan kan dat alsnog tot een onteigening leiden. Leg dus goed vast wie wat regelt en voor welk bedrag.

Wat betekent dit voor de pachter?

De uitspraak betekent niet dat de pachter in de procedure buitenspel staat. Pachters zijn belanghebbenden bij de onteigeningsbeschikking. Zij kunnen een zienswijze indienen en bedenkingen inbrengen bij de rechtbank. Bovendien vormt het ontbreken van een redelijke poging om tot overeenstemming te komen over het vervallen van rechten een reden waarom de noodzaak tot onteigening ontbreekt (artikel 11.7 Omgevingswet). Ook heeft de pachter een eigen recht op schadeloosstelling (artikel 15.27 Omgevingswet).

Een pachter hoeft dus niet te wachten tot de eigenaar er met de overheid uit is. Hij kan en mag verwachten dat de onteigenaar ook met hem serieus in gesprek gaat en hem tijdig een bod doet. In ons artikel over het verwervingslogboek en vormfouten leest u waarom ook de manier waarop dit overleg wordt vastgelegd van belang is. Onze tips voor een zienswijze zijn eveneens bruikbaar voor pachters.

Wat betekent dit voor rentmeesters?

Voor rentmeesters die eigenaren of pachters begeleiden, bevat de uitspraak een aantal aandachtspunten:

• Breng aan het begin van het traject alle gerechtigden in beeld, ook de mondelinge en familiepachters. De Praktijkgids Onteigening wijst erop dat de kring van belanghebbenden ruim is.
• Maak in biedingen helder onderscheid tussen de verwerving van de eigendom en de beëindiging van de pacht. Benoem ook wie de vrije oplevering verzorgt.
• Houd er rekening mee dat een koopovereenkomst met de eigenaar de onteigening van het perceel niet altijd overbodig maakt.
• Begroot de schade van eigenaar en pachter afzonderlijk. Een pachter kan bijvoorbeeld inkomensschade lijden, terwijl voor de eigenaar de waarde van het onteigende voorop staat. Over de actuele prijsontwikkeling leest u meer in ons artikel over de grondprijs en de schadeloosstelling.

Verschil met het oude recht

Niet elke lopende zaak valt onder deze uitspraak. Onteigeningsverzoeken die vóór 1 januari 2024 bij de Kroon zijn ingediend, worden nog volgens de Onteigeningswet afgehandeld. In ons artikel over de administratieve procedure leest u wat er sinds 2024 is veranderd. De Hoge Raad blijft daarnaast de hoogste rechter over de schadeloosstelling, zoals blijkt uit de recente arresten over VDL en Eindhoven. De Raad van State is de hoogste rechter over de vraag óf er mag worden onteigend.

Conclusie

De eerste uitspraak van de Afdeling maakt duidelijk dat onteigening onder de Omgevingswet alles of niets is voor een perceel: er wordt geen losse pacht onteigend. Tegelijkertijd blijft de onteigenaar verplicht om met alle gerechtigden serieus te onderhandelen. Op hetzelfde project volgde in juli 2026 een tweede uitspraak, over de vraag of een eigenaar recht heeft op vervangende grond.

Heeft u een verpacht perceel of pacht u grond die nodig is voor een project? Wilt u eens kosteloos praten over uw onteigeningsprocedure? Bel of mail ons gerust.