De prijs van landbouwgrond blijft stijgen. Volgens cijfers van het Kadaster en de Wageningen Universiteit lag de gemiddelde agrarische grondprijs in het tweede kwartaal van 2026 op € 108.500 per hectare. Dat is 13,7 procent hoger dan het gemiddelde over heel 2025. Wat betekent dat voor wie nu te maken krijgt met onteigening: hoe werkt de grondprijs door in de schadeloosstelling?

De cijfers op een rij

De cijfers laten zien hoe snel de markt beweegt:

• In 2016 lag de gemiddelde prijs nog op € 59.000 per hectare. In 2025 was dat € 95.400, een stijging van 11,9 procent ten opzichte van 2024.
• In het eerste kwartaal van 2026 daalde de prijs licht naar € 101.700 per hectare. In het tweede kwartaal volgde een stijging met 6,7 procent.
• Een hectare akkerland kostte in het tweede kwartaal gemiddeld ruim € 123.000, grasland ongeveer € 94.500.

Het Kadaster plaatst daarbij wel een kanttekening. Er worden relatief weinig percelen verhandeld. Enkele uitschieters kunnen het gemiddelde van een kwartaal dus sterk beïnvloeden. De kwartaalstijging valt ook hoog uit doordat de prijs in het kwartaal ervoor nog daalde.

Ook de achtergrond is relevant. Tussen juli 2023 en december 2024 stopten zo’n 1.100 veehouderijen via een stikstofregeling, zodat er veel grasland vrijkwam. Volgens het onderzoek van het Kadaster en de WUR is dat nog niet duidelijk zichtbaar in de gemiddelde prijs, onder meer omdat een deel van die grond nog niet is verkocht.

Het gemiddelde is niet uw waarde

Bij onteigening wordt de werkelijke waarde vergoed, en niet de gemiddelde grondprijs. Dat is de prijs die tot stand zou komen bij een veronderstelde koop in het vrije verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Een landelijk gemiddelde bepaalt die waarde niet. Bepalend zijn onder meer de ligging, de grondsoort, de kavelvorm, de bereikbaarheid en de gebruiksmogelijkheden van uw perceel.

Daarnaast kan de waarde hoger zijn dan de agrarische waarde. Dat speelt als er een reële verwachting is van een gunstigere bestemming (verwachtingswaarde), of zelfs als zonder het project al een andere bestemming zou hebben gegolden. Dat laatste oordeelde de Hoge Raad in de zaak VDL. Ook in de rechtspraak over huiskavels is erkend dat grond direct bij het bedrijf meer waard kan zijn dan veldkavels.

Grondprijs en onteigening: de peildatum is bepalend

De schadeloosstelling wordt bepaald naar een vast moment: de peildatum. Dat is in de regel het moment waarop de eigendom door de onteigening overgaat. Prijsontwikkelingen na die datum blijven buiten beschouwing. In een periode met sterk stijgende prijzen kan dat wringen, omdat vervangende grond een jaar later al duurder kan zijn. In een zaak uit 2021 hield de rechtbank Rotterdam vast aan dit uitgangspunt, ondanks een sterke prijsstijging op de woningmarkt (ECLI:NL:RBROT:2021:7699).

Dit betekent ook dat een bod in het minnelijk traject snel kan verouderen. Een aanbod dat twee jaar geleden redelijk was, is dat nu misschien niet meer. Vraag in dat geval om een geactualiseerd bod. De rechter kijkt bij de beoordeling van het minnelijk overleg ook naar de situatie op het moment van zijn uitspraak, zoals blijkt uit de recente rechtspraak.

Reconstructie of liquidatie?

Naast de waarde van de grond telt de vraag wat u met het vrijkomende geld moet doen. Blijft u uw bedrijf voortzetten, dan kan de schade worden begroot op basis van reconstructie. Dat betekent dat wordt uitgegaan van de aankoop van vervangende grond, inclusief de kosten daarvan. In andere gevallen gaat de rechter uit van liquidatie, waarbij het inkomensverlies op een andere manier wordt berekend.

Dit onderscheid is niet altijd eenvoudig. In 2024 kozen rechtbanken in vergelijkbare zaken verschillend: de rechtbank Zeeland-West-Brabant ging bij een relatief kleine onteigening uit van reconstructie, omdat behoud van areaal voor een agrariër het uitgangspunt is (ECLI:NL:RBZWB:2024:3810). De rechtbank Limburg koos in een vergelijkbare zaak juist voor liquidatie. Bij hoge grondprijzen kan dit verschil groot zijn. Wie vervangende grond wil, doet er goed aan dat tijdig en onderbouwd aan te geven. Lees daarover ook de uitspraak van de Raad van State over ruilgrond.

Wat betekent dit voor u als eigenaar?

• Laat uw grond taxeren op basis van actuele en vergelijkbare transacties in uw omgeving, niet op basis van een landelijk gemiddelde.
• Vraag de overheid hoe haar bod is opgebouwd en van welke datum de uitgangspunten zijn.
• Maak uw plannen voor de bedrijfsvoering concreet. Die bepalen mede of reconstructie aan de orde is.
• Controleer de fiscale gevolgen. Belastingschade kan een afzonderlijke schadepost zijn.

Wat betekent dit voor rentmeesters?

Voor rentmeesters is de boodschap vooral: onderbouw uw referenties. In een dunne markt met uitschieters is een goede selectie en toelichting van vergelijkingstransacties cruciaal, zeker als er grote opgaven in de omgeving spelen die de markt kunnen beïnvloeden. De eliminatieregel kan meebrengen dat de invloed van het project zelf uit de referenties moet worden gehaald. Dat vraagt om een helder onderscheid tussen autonome marktontwikkeling en het effect van het werk. Ook overheden hebben daar belang bij. De Rli schrijft in het advies “Grond voor verbetering” dat de overheid zelf bijdraagt aan hogere grondprijzen.

Bij grootschalige verwerving door Defensie kan dit vraagstuk regionaal gaan spelen. Bedenk ook dat een voorschot sterk kan afwijken van de uiteindelijke uitkomst, zoals de zaak Eindhoven pijnlijk duidelijk maakt.

Conclusie

Een hoge grondprijs versterkt de positie van een eigenaar bij onteigening niet automatisch. Het gaat om uw perceel, uw peildatum en uw bedrijf. Een goed onderbouwde taxatie en tijdige juridische begeleiding zijn daarom belangrijker dan ooit. De kosten daarvan komen in veel gevallen voor vergoeding in aanmerking. Lees meer in ons artikel over de vergoeding van advocaatkosten.

Wilt u eens kosteloos praten over uw onteigeningsprocedure? Bel of mail ons gerust.