Eliminatie bij onteigening kan de waarde van uw eigendom sterk beïnvloeden. Stel dat uw grond een agrarische functie had, en vervolgens een nieuwe bestemming krijgt voor een natuurgebied of een weg. Mag de overheid dan uitgaan van de waarde die bij die nieuwe bestemming past? In sommige gevallen niet. Dat komt door het eliminatiebeginsel. Het is een technisch onderwerp, maar het kan de hoogte van uw vergoeding sterk bepalen.

Wat houdt eliminatie bij onteigening in?

Bij het bepalen van de schadeloosstelling wordt geen rekening gehouden met voor- of nadelen van het werk waarvoor wordt onteigend en de plannen daarvoor. Dit beginsel staat in artikel 15.23 van de Omgevingswet en kwam eerder voor in de oude Onteigeningswet. De regel moet voorkomen dat de waarde daalt of stijgt door juist het project waarvoor u uw eigendom kwijtraakt.

Dat werkt twee kanten op. Een project kan de waarde verlagen, bijvoorbeeld door een lagere bestemming, maar ook verhogen. Stel dat een nieuwe weg uw perceel beter bereikbaar maakt. Die waardestijging telt dan ook niet mee.

Wanneer wordt een bestemming weggedacht?

Uitgangspunt is de bestemming die op de peildatum geldt. De uitzondering geldt als de bestemming door niets anders is bepaald dan door een concreet plan voor het werk, dat al bestond toen het plan werd vastgesteld en dat voor rekening en risico van een overheid wordt uitgevoerd.

Dit leidt tot een reeks vragen:

1. Welke bestemming gold er vóór het plan?
2. Is er een concreet plan voor het werk geweest, en vanaf wanneer?
3. Is de nieuwe bestemming alleen om dat werk op het perceel gelegd?
4. Wordt het werk voor rekening en risico van een overheid uitgevoerd?

De vraag of er toen al sprake was van zo’n concreet plan, is vaak doorslaggevend.

Voorbeelden uit de rechtspraak

Een rechtbank oordeelde dat een bestuursovereenkomst voor een sportpark en een ecologische verbindingszone niet genoeg was, omdat de grenzen van het werk nog niet vastlagen. Er was sprake van een normaal proces van onderzoek en planvorming. Daarom vond in die zaak geen eliminatie plaats, en bleef de nieuwe, minder lucratieve bestemming staan (ECLI:NL:RBNHO:2024:7384).

Er zijn ook zaken waarin de deskundigen wel eliminatie toepassen. In een zaak die in 2022 aan de Hoge Raad werd voorgelegd, ging het om een verkeersbestemming die de deskundigen wegdachten, waardoor het perceel werd gewaardeerd op de agrarische gebruikswaarde (ECLI:NL:PHR:2022:941). De uitkomst hangt dus sterk af van de geschiedenis van het plan en van de feiten.

Waarom maakt eliminatie bij onteigening zoveel uit?

Het verschil tussen de ene en de andere bestemming kan groot zijn. Bij grond die voor natuur of infrastructuur wordt bestemd, kan het om een aanzienlijk deel van de waarde gaan. Ook omgekeerd kan het uitmaken: als een lucratievere bestemming alleen door het werk is ontstaan, kan die weg worden gedacht.

Wordt de nieuwe, lagere bestemming niet weggedacht, dan kan aanvullend planschade een rol spelen. Daarvoor bestaat een aparte regeling, artikel 15.25 van de Omgevingswet. De Hoge Raad heeft bij de vergelijkbare oude regeling bepaald dat de regels voor planschade gelden en niet die van de onteigening, met een eigen peildatum en met weigeringsgronden zoals verjaring en risicoaanvaarding (ECLI:NL:HR:2024:85). Mogelijk kan de bijzondere context van de onteigening wel leiden tot een andere maatstaf. Wordt de bestemming wel geëlimineerd, dan komt u aan die aanvullende aanspraak niet toe.

Waar moet u op letten?

• Reconstrueer hoe het plan tot stand is gekomen, inclusief documenten uit de periode vóór de vaststelling. Denk aan visies, raadsbesluiten en bestuursovereenkomsten.
• Kijk of de waarde die de overheid hanteert uitgaat van de oude of de nieuwe bestemming.
• Laat de effecten van beide scenario’s berekenen, zodat u weet wat er op het spel staat.
• Let op termijnen voor planschade, want die lopen apart.
• Houd rekening met wetswijzigingen, want er lopen voorstellen die deze regeling kunnen raken.

Hoe past dit in uw onderhandelingen?

Eliminatie speelt vaak al in het minnelijk overleg. Het bod van de overheid gaat uit van een bepaalde bestemming, en dat staat niet altijd duidelijk in de brief. Vraag daar dus expliciet naar. Is die uitgangssituatie volgens u onjuist? Maak uw standpunt dan schriftelijk kenbaar. Kom met stukken, want een algemene stelling dat het plan de waarde drukt, overtuigt weinig.

Uiteindelijk beoordelen de deskundigen en de rechter deze vraag in de schadeloosstellingsprocedure. Een goed dossier over de planvorming is dan van groot belang. Zie De schadeloosstellingsprocedure en het voorschot.

Eliminatie vraagt dus om een terugblik die soms jaren beslaat. Begin daarom vroeg met het verzamelen van oude plannen en besluiten, want die zijn later vaak lastiger te vinden.

Vraag bij twijfel ook wie het plan heeft bedacht en wie het betaalt, want ook dat is van belang voor de uitkomst.

Eliminatie is bij onteigening dus geen formaliteit. Daarom loont het om bij elke onteigening na te gaan of eliminatie een rol speelt.

Conclusie over eliminatie bij onteigening

Eliminatie is technisch, maar kan financieel doorslaggevend zijn. Controleer daarom altijd van welke bestemming het aanbod uitgaat. Lees ook De werkelijke waarde en de peildatum, Gedeeltelijke onteigening en het overblijvende en Schadeloosstelling bij onteigening: het overzicht.

Wilt u eens kosteloos praten over uw situatie? Bel ons op 026 – 382 6417 of mail naar info@liebregtsleistra.nl.