Schadeloosstelling bij onteigening moet uw schade volledig goedmaken. Wie wordt onteigend, heeft recht op een volledige vergoeding van alle schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening. Dat staat in artikel 15.18 van de Omgevingswet. Het doel is dat u er na de onteigening financieel niet op achteruitgaat, maar er ook niet op vooruitgaat. De schadeloosstelling is daarmee meer dan alleen de prijs van uw grond. In dit overzicht leest u uit welke onderdelen zij bestaat en waar discussie over kan ontstaan.
Uit welke onderdelen bestaat de schadeloosstelling bij onteigening?
De schadeloosstelling is voor iedereen maatwerk. De belangrijkste posten zijn:
- De waarde van wat wordt onteigend. Dit is de prijs bij een veronderstelde koop in het vrije verkeer. Zie De werkelijke waarde en de peildatum.
- Waardevermindering van wat overblijft. Deze post speelt als u een deel van uw eigendom houdt. Zie Gedeeltelijke onteigening en het overblijvende.
- Inkomensschade. Dit speelt vooral bij bedrijven. Zie Onteigening van een bedrijf: verplaatsen of beëindigen.
- Bijkomende kosten. Denk aan verhuis-, herinrichtings- en financieringskosten, en belastingschade.
- Kosten van rechtsbijstand en deskundigen. Zie Kosten van advocaat en deskundigen bij onteigening.
De drie toetsstenen
Elke schadepost wordt getoetst aan drie vragen:
- Vloeit de schade voort uit de onteigening?
- Is zij er een rechtstreeks gevolg van?
- Is zij er een noodzakelijk gevolg van?
Alleen als het antwoord op alle drie ja is, komt de post voor vergoeding in aanmerking. Dat klinkt streng, maar de praktijk kijkt ook naar wat een redelijk handelend eigenaar of ondernemer na de onteigening zou doen. De schade wordt dus niet alleen berekend op wat u toevallig wilt, maar op wat redelijk is in uw positie.
Wat telt niet mee?
Nadelen door een werk op percelen van anderen vallen in beginsel buiten de schadeloosstelling, omdat die geen direct verband hebben met het verlies van uw eigendom. Voor zulke schade kunt u mogelijk wel nadeelcompensatie aanvragen (ECLI:NL:HR:2016:531).
Ook verrekening speelt een rol. Voordelen van de onteigening worden afgetrokken van de schade. Dat geldt ook voor andere vergoedingen, zoals een planschadevergoeding. Niet alles wat voordelig lijkt, telt daarbij overigens mee. Een rechtbank oordeelde bijvoorbeeld dat het feitelijke gebruik van een compensatieperceel, zonder duidelijke afspraken met de overheid, niet als onteigeningsgevolg kon worden verrekend (ECLI:NL:RBZWB:2024:3805).
De rol van plannen in de waardering
De plannen waarvoor wordt onteigend, kunnen de waarde van uw eigendom beïnvloeden. Om te voorkomen dat u daar de dupe van wordt of er juist van profiteert, gelden speciale regels. Lees meer in Eliminatie: plannen wegdenken bij de waardering.
Geld, of ook iets anders?
De Omgevingswet gaat uit van een schadeloosstelling in geld. Hebt u liever vervangende grond, herhuisvesting of een bouwmogelijkheid? Bespreek dat tijdens het minnelijk overleg. De onteigenaar moet zo’n wens serieus onderzoeken (ECLI:NL:RVS:2026:3948), maar hoeft die niet in te willigen. U kunt omgekeerd niet worden verplicht om iets anders dan geld te aanvaarden.
Wie heeft recht op schadeloosstelling bij onteigening?
Naast de eigenaar hebben ook deze rechthebbenden recht op schadeloosstelling, volgens de limitatieve lijst in artikel 15.27 van de Omgevingswet:
- erfpachters en opstallers;
- eigenaren van een heersend erf;
- rechthebbenden op gebruik en bewoning;
- bezitters en huurkopers;
- huurders en onderhuurders aan wie bevoegd is onderverhuurd;
- pachters en bevoegde onderpachters;
- bepaalde schuldeisers met een kwalitatieve verplichting.
Een hypotheekhouder krijgt geen eigen schadeloosstelling, maar kan zich wel verhalen op de vergoeding aan de eigenaar. Meer leest u in Huurders, pachters en andere rechthebbenden bij onteigening.
Wie stelt het bedrag vast?
Komt u er samen niet uit, dan stelt de civiele rechter de schadeloosstelling vast. De rechter benoemt daarvoor meestal deskundigen en moet zelfstandig tot een oordeel komen over de schade. Hij is daarbij niet beperkt tot wat partijen hebben aangedragen. Die procedure leest u in De schadeloosstellingsprocedure en het voorschot.
Hoe bereidt u zich voor?
- Maak een lijst van alle gevolgen die de onteigening voor u heeft, ook de kleine.
- Bewaar facturen, offertes en bedrijfsgegevens.
- Laat de berekening maken door een deskundige die de regels van de schadeloosstelling kent.
- Kijk niet alleen naar nu, maar ook naar de kosten en verliezen die nog komen.
- Vergelijk het aanbod per post en vraag waarom een post ontbreekt.
Veelvoorkomende discussiepunten
In de praktijk gaat de discussie vaak over de waarde van de grond, de vraag of een bedrijf kan worden voortgezet, en over de omvang van de kosten. Ook de planologische situatie speelt vaak een grote rol. Rechtspraak van vóór 2024 blijft hierbij naar verwachting van belang, omdat de wetgever de inhoud van deze regels niet wilde veranderen.
De schadeloosstelling bij onteigening is daarom altijd maatwerk. Bovendien kan de schadeloosstelling per onteigening sterk verschillen, zelfs bij buren.
Conclusie over schadeloosstelling bij onteigening
Een aanbod dat alleen naar de grondwaarde kijkt, is zelden volledig. Breng daarom al uw schadeposten in kaart en onderbouw ze. De rechter moet tot een eigen oordeel komen over de schade, maar uw stukken helpen hem daarbij.
Wilt u eens kosteloos praten over uw situatie? Bel ons op 026 – 382 6417 of mail naar info@liebregtsleistra.nl.
