Onteigening van een bedrijf vraagt om een eigen aanpak. Wordt de grond of het gebouw van uw bedrijf onteigend, dan draait de schadeloosstelling om één vraag: kan het bedrijf worden voortgezet, of moet het stoppen? Dat wordt de keuze tussen reconstructie en liquidatie genoemd. Ook tussenvormen zijn mogelijk. Deze keuze bepaalt welke posten voor vergoeding in aanmerking komen en hoe hoog het bedrag uitvalt.

Reconstructie of liquidatie

• Reconstructie. Het bedrijf wordt voortgezet, bijvoorbeeld op een andere plek of met aanpassingen op de bestaande locatie. De vergoeding ziet dan onder meer op de kosten van verplaatsing, herinvestering en vervangende grond.
• Liquidatie. Het bedrijf wordt beëindigd en te gelde gemaakt. De vergoeding ziet dan vooral op de waarde van het bedrijf en de gevolgen van de beëindiging.
• Gedeeltelijke liquidatie. Een deel van de activiteiten stopt en de rest gaat door.

U hebt geen vrije keuze

Bepalend is niet wat u wilt, maar wat een redelijk handelend ondernemer in uw positie op de peildatum zou doen. Reconstructie is alleen aan de orde als binnen afzienbare tijd geschikte vervangende grond of een geschikte locatie beschikbaar is. De kosten en de omstandigheden van het bedrijf wegen daarin mee, zoals de leeftijd en gezondheid van de ondernemer en de beschikbare alternatieven.

Wat u na de peildatum feitelijk doet, kan daarbij een aanwijzing zijn, maar is niet altijd beslissend. Ook als u liever doorgaat, kan de begroting dus uitgaan van beëindiging, en andersom.

Voorbeelden uit de rechtspraak

• De Hoge Raad liet een oordeel in stand waarin werd uitgegaan van gedeeltelijke liquidatie, onder meer omdat er geen geschikte locatie was en verplaatsing veel zou kosten (ECLI:NL:HR:2024:462).
• Bij het verlies van een halve hectare landbouwgrond werd uitgegaan van reconstructie. De leeftijd van de agrariër en de aankoop van vervangende grond speelden daarin mee (ECLI:NL:RBZWB:2024:3810).
• Bij een truckersrestaurant werd uitgegaan van liquidatie, omdat er geen vergelijkbaar bedrijf in de buurt te koop stond en van de ondernemer niet kon worden gevergd een gewoon horecabedrijf te gaan runnen (ECLI:NL:RBZWB:2024:7289).

Elke zaak is anders, maar deze voorbeelden laten zien dat de feiten bepalend zijn. Er ligt ook ergens een grens. Bij het verlies van maar een paar vierkante meter zal een ondernemer in de regel geen vervangende grond apart kopen.

Belemmeringen voor reconstructie

Discussie ontstaat ook over de vraag of reconstructie op de overblijvende grond of op een nieuwe locatie mag en kan. Staat het omgevingsplan het toe? Is er een vergunning nodig? In een zaak ging de rechtbank ervan uit dat de gemeente planologisch zou meewerken aan de reconstructie, gelet op de voorgeschiedenis (ECLI:NL:RBZWB:2024:2581). Omdat dat in theorie toch kan tegenvallen, kan het verstandig zijn een gemeente om een uitdrukkelijke toezegging te vragen.

Bij de financiering van reconstructie wordt in beginsel gekeken naar de vrijkomende waarde van het onteigende. Er wordt niet zomaar aangenomen dat u ook het overblijvende verkoopt om de verplaatsing te betalen (ECLI:NL:RBZWB:2024:7286).

Welke schadeposten spelen een rol bij onteigening van een bedrijf?

Naast de waarde van uw vastgoed kan het gaan om:

• inkomensschade, op basis van de resultaten van het bedrijf;
• verhuis- en herinrichtingskosten;
• extra financieringslasten;
• belastingschade;
• waardevermindering van wat overblijft;
• kosten van adviseurs.

Zie ook Schadeloosstelling bij onteigening: het overzicht, De werkelijke waarde en de peildatum en Gedeeltelijke onteigening en het overblijvende.

Let op de oorzaak van de schade. Hinder of bereikbaarheidsproblemen door een werk buiten uw onteigende perceel horen in beginsel niet bij de schadeloosstelling. Daarvoor kunt u mogelijk nadeelcompensatie aanvragen.

Wat kunt u bij onteigening van een bedrijf nu al doen?

• Onderzoek welke vervangende locaties beschikbaar zijn en bewaar de resultaten. Ook mislukte zoektochten zijn nuttig bewijs.
• Leg de bedrijfsresultaten van de afgelopen jaren vast.
• Betrek uw accountant en een deskundige op het gebied van bedrijfsschade.
• Ga na welke vergunningen op een nieuwe locatie nodig zijn.
• Noteer plannen voor de toekomst van het bedrijf, zoals opvolging of uitbreiding.
• Vraag de onteigenaar of hij kan helpen met vervangende grond.

Huurt of pacht u uw bedrijfsruimte of grond? Lees dan ook Huurders, pachters en andere rechthebbenden bij onteigening.

Agrarische bedrijven

Voor agrariërs is behoud van het areaal vaak het uitgangspunt. Tegelijk is geschikte grond in veel gebieden schaars. Leg daarom vast welke grond is aangeboden en tegen welke prijs. Bij provinciale onteigeningen voor natuurdoelen kan de discussie over waarde en bestemming extra gevoelig zijn. Zie daarvoor ook Eliminatie: plannen wegdenken bij de waardering.

Wanneer moet u dit bespreken?

Breng dit onderwerp vroeg in, al tijdens het minnelijk overleg. Het bod van de onteigenaar gaat vaak uit van een bepaald scenario, ook als dat niet met zoveel woorden in de brief staat. Vraag dus welk scenario is gekozen en waarom. Bent u het daar niet mee eens, onderbouw dan welk scenario volgens u past, en laat beide doorrekenen.

Onteigening raakt een bedrijf dus vaak breder dan alleen het vastgoed. Daarom is het verstandig om bij onteigening van uw bedrijf vroeg uw adviseurs te betrekken.

Conclusie over onteigening van een bedrijf

De keuze tussen reconstructie en liquidatie kan de hoogte van uw vergoeding sterk bepalen. Bereid deze vraag daarom goed voor, en doe dat liefst voordat u over bedragen onderhandelt.

Wilt u eens kosteloos praten over uw situatie? Bel ons op 026 – 382 6417 of mail naar info@liebregtsleistra.nl.