Onteigening raakt ook u als huurder of pachter. Onteigening raakt niet alleen de eigenaar. Ook wie grond of een gebouw huurt of pacht, of een ander recht op de zaak heeft, kan zijn plek kwijtraken. Die rechthebbenden hebben eigen mogelijkheden in de procedure en vaak een eigen recht op schadeloosstelling. In dit artikel leest u wat dat voor u betekent.

Wat gebeurt er met de huurder of pachter bij onteigening?

Onder de Omgevingswet wordt altijd de onroerende zaak zelf aangewezen. Een huur- of pachtrecht kan niet meer afzonderlijk worden onteigend. Door de inschrijving van de onteigeningsakte krijgt de onteigenaar de eigendom vrij van alle lasten en rechten (artikel 11.18 Omgevingswet). Uw recht vervalt dus op dat moment.

De Raad van State maakte dit in 2026 duidelijk in een zaak over een pachter. De gemeente had overeenstemming met de eigenaar van het perceel, maar niet met de pachter. Ook dan moet de onroerende zaak zelf ter onteigening worden aangewezen om die van de pacht te bevrijden (ECLI:NL:RVS:2026:629).

Erfdienstbaarheden kunnen blijven bestaan als ze in de akte worden opgenomen. Ook een opstalrecht voor kabels en leidingen vervalt in beginsel, maar het aanbod kan inhouden dat het recht op kosten van de onteigenaar opnieuw wordt gevestigd.

Bent u belanghebbende?

Artikel 16.97 van de Omgevingswet noemt in ieder geval:

• eigenaren en erfpachters;
• opstallers en eigenaren van een heersend erf;
• rechthebbenden op gebruik en bewoning;
• bezitters en huurkopers;
• huurders en onderhuurders aan wie bevoegd is onderverhuurd;
• pachters en bevoegde onderpachters;
• bepaalde schuldeisers met een kwalitatieve verplichting.

Die lijst is niet uitputtend. Een bewoonster die geen huurder was, werd als belanghebbende gezien omdat zij de gevolgen direct ondervond (ECLI:NL:RBLIM:2026:2754). Een vennootschap onder firma die op de grond een melkveebedrijf voerde, was belanghebbend door haar gebruiksrecht, terwijl de grond van een B.V. was (ECLI:NL:RBMNE:2026:1300). Een toekomstige bedrijfsopvolger was dat niet (ECLI:NL:RBZWB:2025:6581).

Welke rechten hebt u in de procedure?

Belanghebbenden moeten het ontwerp en de beschikking toegestuurd krijgen. Alleen een melding dat er een procedure loopt, is niet voldoende. Zij kunnen een zienswijze indienen en bedenkingen indienen bij de bestuursrechter. Zie De zienswijze tegen een ontwerp-onteigeningsbeschikking en Bekrachtiging, bedenkingen en hoger beroep.

De onteigenaar moet ook met u een redelijke poging doen om tot overeenstemming te komen over het beëindigen van uw recht, en u tijdig een bod doen. Alleen als de eigenaar heeft afgesproken dat hij de grond vrij van uw recht levert en dat zelf regelt, hoeft de onteigenaar u geen bod te doen. De afspraak moet dan controleerbaar zijn vastgelegd.

Ook een beperkt gerechtigde, zoals een erfpachter, kan zich in beginsel op zelfrealisatie beroepen. Daarvoor is wel toestemming van de eigenaar nodig. Zie Zelfrealisatie: de ontwikkeling zelf uitvoeren.

Recht op schadeloosstelling

Belanghebbend zijn is niet hetzelfde als recht hebben op schadeloosstelling. Die laatste groep staat limitatief in artikel 15.27 van de Omgevingswet. Daarin staan onder meer erfpachters, opstallers, huurders en pachters. De bewoonster uit het voorbeeld hierboven had dus wel recht op deelname aan de procedure, maar dat betekende nog niet dat zij recht had op schadeloosstelling.

Uw schade kan er anders uitzien dan die van een eigenaar. Denk aan:

• de kosten van verhuizing en herinrichting;
• inkomensschade door het verlies van uw locatie;
• investeringen die u hebt gedaan en die verloren gaan;
• de extra kosten van vervangende ruimte of grond.

Ook hier geldt dat een bedrijf wordt beoordeeld naar wat een redelijk handelend ondernemer zou doen: zie Onteigening van een bedrijf: verplaatsen of beëindigen. Een overzicht van de posten vindt u in Schadeloosstelling bij onteigening: het overzicht.

Hypotheek en beslag

Een hypotheekhouder en een beslaglegger hebben geen eigen recht op schadeloosstelling en krijgen geen bod. Zij kunnen zich wel verhalen op de schadeloosstelling aan de eigenaar (artikel 15.30 Omgevingswet). Hebt u een hypotheek op het onteigende, overleg dan vroeg met uw bank en adviseur over de afwikkeling.

Appartementen, maatschappen en firma’s

Bij appartementen zijn de eigenaren samen eigenaar van de onroerende zaak, en krijgt ieder een eigen bod. De vereniging van eigenaren krijgt geen bod. Bij een maatschap of firma gaat het bod naar de maat of vennoot die volgens het Kadaster eigenaar is. De anderen worden wel op de lijst van belanghebbenden gezet.

Wanneer moet de huurder of pachter bij onteigening vertrekken?

Na de eigendomsovergang kan de onteigenaar het gebruik opeisen. Probeer tijdig afspraken te maken over de datum van vertrek en eventueel voortgezet gebruik. Zie De onteigeningsakte: wanneer gaat de eigendom over?

Wat kunt u nu doen?

• Geef uw gegevens door aan de onteigenaar, ook als die u nog niet heeft benaderd.
• Verzamel uw huur- of pachtovereenkomst en bewijs van investeringen.
• Noteer alle brieven en termijnen, en controleer of u de stukken hebt ontvangen.

Als huurder of pachter hebt u bij onteigening dus een eigen positie. Daarom is het verstandig om niet af te wachten, want ook een huurder of pachter krijgt te maken met korte termijnen bij onteigening.

Conclusie voor de huurder of pachter bij onteigening

Bent u huurder, pachter of andere rechthebbende? Wacht dan niet tot de eigenaar uw belangen behartigt, want uw positie en schade zijn eigen zaken. Algemene informatie over de procedure vindt u in Wat is onteigening?

Wilt u eens kosteloos praten over uw situatie? Bel ons op 026 – 382 6417 of mail naar info@liebregtsleistra.nl.