U verliest uw eigendom niet op het moment van de beschikking of de uitspraak van de rechter. De eigendom gaat pas over als een notariële onteigeningsakte is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. In dit artikel leest u wanneer dat kan, wat de gevolgen zijn en wat er gebeurt als het project niet op tijd start.

Wanneer kan de onteigeningsakte worden opgemaakt?

De notaris kan de akte alleen opmaken als, volgens artikel 11.16 van de Omgevingswet:

• de onteigeningsbeschikking onherroepelijk is;
• het besluit waarop de onteigening steunt, zoals het omgevingsplan, onherroepelijk is;
• de voorlopige schadeloosstelling is betaald, of een overeengekomen schadeloosstelling die in een proces-verbaal is opgenomen.

De notaris controleert dit aan de hand van bewijsstukken, zoals de uitspraak in hoger beroep, verklaringen van griffiers en een betalingsbewijs. Is niet duidelijk wie het geld moet ontvangen, dan kan het bedrag worden geconsigneerd. Dat betekent dat het bij een derde wordt neergelegd.

Een cassatieberoep over de schadeloosstelling houdt de akte niet tegen. Voor de akte is namelijk alleen de betaling van de voorlopige schadeloosstelling vereist.

De termijn van twee maanden

De onteigenaar moet de notaris binnen twee maanden nadat aan de voorwaarden is voldaan om de akte vragen. Dat staat in artikel 11.15 van de Omgevingswet. Voor die termijn telt het moment van het verzoek, niet het moment waarop de akte wordt opgemaakt of ingeschreven. Is de onteigenaar te laat, dan mag de notaris het verzoek niet meer behandelen, en moet volgens de wetsgeschiedenis een nieuwe procedure worden gestart.

Een wetsvoorstel kan deze regels op onderdelen aanpassen, onder meer door ook de inschrijving aan een termijn te binden. Controleer daarom welke versie geldt op het moment dat dit voor u speelt.

Wat zijn de gevolgen van de onteigeningsakte?

Door de inschrijving wordt de onteigenaar eigenaar, vrij van alle lasten en rechten die op de zaak rustten. Dat heet de titelzuiverende werking. Ook huur, pacht, erfpacht en andere rechten vervallen daardoor. Lees wat dit betekent in Huurders, pachters en andere rechthebbenden bij onteigening.

Dit geldt niet voor alles. Publiekrechtelijke beperkingen, zoals een gedoogplicht op grond van een besluit, blijven bestaan totdat dat besluit wordt ingetrokken. Een erfdienstbaarheid kan bovendien blijven bestaan als die in de akte wordt opgenomen.

Het moment van inschrijving is ook de peildatum voor de begroting van de schadeloosstelling. Zie De werkelijke waarde en de peildatum.

Bij de onteigening van een deel van een perceel gaat ook een tekening mee, en worden nieuwe kadastrale percelen gevormd. Een landmeter komt daarvoor langs om de grenzen aan te wijzen. Controleer dit goed, omdat het de grenzen van wat u overhoudt vastlegt.

Is de schadeloosstelling dan al definitief?

Nee. De eigendom kan al zijn overgegaan terwijl de procedure over de definitieve schadeloosstelling nog loopt. U hebt op dat moment wel de voorlopige schadeloosstelling ontvangen. Zie De schadeloosstellingsprocedure en het voorschot.

Wanneer moet u weg?

Na de eigendomsovergang heeft de onteigenaar recht op de zaak. Weigert u het onteigende in bezit te geven, dan kan de onteigenaar de voorzieningenrechter om een bevelschrift vragen op grond van artikel 11.20 van de Omgevingswet. Onder de vergelijkbare oude regeling werd het bevelschrift afgegeven als de vereiste stukken er waren, zonder belangenafweging zoals bij een gewone ontruimingszaak.

Hebt u meer tijd nodig om te verhuizen of uw bedrijf te verplaatsen? Probeer hierover dan vroegtijdig afspraken te maken over voortgezet gebruik. Dat regelt u het beste voordat de akte er is.

En als het project niet doorgaat?

Binnen drie jaar na de inschrijving moet een begin zijn gemaakt met de ontwikkeling waarvoor is onteigend. Dat kan ook elders in het projectgebied zijn, in plaats van op uw voormalige grond. Wordt niet op tijd begonnen, dan moet de onteigenaar u aanbieden het onteigende terug te leveren. Doet hij dat niet op tijd, dan kunt u het bij de rechter terugvorderen. Dat staat in artikel 11.21 van de Omgevingswet.

Niet elke wijziging van het plan leidt daartoe. Aanpassingen die niet ingrijpend zijn en binnen het oorspronkelijke kader passen, geven geen recht op teruglevering. Houd daarom ook na de onteigening in de gaten wat er met uw grond gebeurt, en laat de precieze regels beoordelen als u denkt dat dit recht in uw zaak speelt.

Wat kunt u in deze fase doen?

• Maak afspraken over de datum waarop u vertrekt.
• Controleer of de voorlopige schadeloosstelling op de juiste rekening is ontvangen.
• Regel tijdig de afwikkeling met uw bank.
• Bewaar foto’s en gegevens van de situatie, omdat de locatie na de overgang kan veranderen.

Meer over de onteigeningsakte vindt u ook bij het Informatiepunt Leefomgeving.

Conclusie over de onteigeningsakte

De akte is het sluitstuk van de eigendomsovergang. Tot die tijd blijft u eigenaar. Gebruik de periode daarvoor om praktische afspraken te maken. De volledige route vindt u in De onteigeningsprocedure stap voor stap en Bekrachtiging, bedenkingen en hoger beroep.

Wilt u eens kosteloos praten over uw situatie? Bel ons op 026 – 382 6417 of mail naar info@liebregtsleistra.nl.